Науково-правовий висновок щодо можливості реалізації прав іпотекодержателя при наявності арешту на розпорядження майном, який було накладено після реєстрації іпотеки в Державному реєстрі іпотек

Інна СПАСИБО-ФАТЄЄВА,
доктор юридичних наук, професор кафедри цивільного права № 1 Національної юридичної академії України ім. Я. Мудрого, член-кореспондент Академії правових наук України, м. Харків

НАУКОВО-ПРАВОВИЙ ВИСНОВОК ЩОДО МОЖЛИВОСТІ РЕАЛІЗАЦІЇ ПРАВ ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЯ ЗА НАЯВНОСТІ АРЕШТУ НА РОЗПОРЯДЖЕННЯ МАЙНОМ, ЯКИЙ БУЛО НАКЛАДЕНО ПІСЛЯ РЕЄСТРАЦІЇ ІПОТЕКИ В ДЕРЖАВНОМУ РЕЄСТРІ ІПОТЕК
Згідно з ч.2 ст.55 Закону України про нотаріат при посвідченні угод про відчуження або заставу житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна перевіряється відсутність заборони відчуження або арешту майна.
З цього випливає, що наявність арешту унеможливлює такі дії (тобто, відчуження або заставу вказаного майна — предмета іпотеки).
У разі наявності заборони відчуження такого жорсткого припису закон не містить, а вказує на можливість укладення правочину про відчуження майна, обтяженого боргом, але лише в разі згоди кредитора й набувача на переведення боргу на набувача. Тобто, одночасно з укладенням договору про відчуження майна відбувається і заміна сторони (боржника)
в зобов’язанні.
Державна реєстрація іпотеки здійснюється згідно зі ст..4 Закону «Про іпотеку» та являє собою певне обтяження, тобто звуження можливостей власника майна-предмета іпотеки з приводу здійснення правомочностей по розпорядженню цим майном.
Розпорядження майном означає різноманітні можливості власника визначати правову долю цього майна, зокрема, його відчужувати. Внаслідок розпорядження майном за договором відбувається зміна власника, тобто право власності на майно переходить від однієї особи (власника, яким є іпотекодавець або майновий поручитель) до іншої особи, в тому числі іпотекодержателя. Останній договір урегульований у Законі «Про іпотеку» як спосіб звернення стягнення на майно-предмет іпотеки або як договір про задоволення вимог іпотекодержателя. Згідно зі ст.37 Закону «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Підставою цього є договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов’язання.
Таким чином, ми маємо різну термінологію:
а) розпорядження майном;
б) відчуження майна
в) задоволення вимог іпотекодавця.
Постає питання про їх співвідношення. На нього слід відповісти наступним чином.
Розпорядження майном є однією з правомочностей власника, яке він здійснює на власний розсуд, своєю волею і в своєму інтересі. Розпорядження майном може полягати в таких діях, як: укладення договору про передання майна у власність, складання заповіту, знищення майна, відмова від майна, споживання майна та ін.
Договори про передання майна у власність можуть бути поіменованими та не поіменованими. Серед перших: купівля-продаж, міна, дарування, довічне утримання, спадковий договір та ін. Не поіменовані — це договори, які не мають відповідної назви, яка би відбивала їхню сутність. Серед них: договір про перехід права власності на заставлене майно, на майно, що було предметом лізингу та ін.
Відчуження майна зводиться до переходу прав на нього від однієї особи до іншої. Тобто, так само йдеться про зміну власника. З одного боку, відчуження є вужчим за розпорядження, а з іншого — дещо ширшим. Так відчуження, на відміну від розпорядження, означає, що майно продовжує фізично існувати, тільки у іншого власника, а розпорядження може призвести і до знищення майна. З іншого ж боку, розпорядження здійснюється завжди за волею власника, а відчуження може бути й примусовим. Утім, часто в такому разі застосовується термінологія «викуп», що також має свої відмінності від відчуження та розпорядження.
Задоволення вимог іпотекодержателя здійснюється як у примусовому, так і в добровільному порядку. В останньому випадку укладається договір, яким передбачається або передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов’язання, або право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу. В першому випадку договір схожий з купівлею-продажем, але таким не є, оскільки він не припускає сплату покупної ціни, а лише опосередковує перехід права власності. Тобто, він має свої відмінності, в тому числі й ті, що полягають в підставах його укладення.
Унаслідок наведених міркувань виходить, що договір про передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки є договором про відчуження майна, а тому на нього мають поширюватися ті заборони та обмеження, що стосуються вказаних договорів, зокрема, щодо можливості відчуження майна, на яке накладено арешт.
Є ще один немало важливий момент — це те, де містяться домовленості про відчуження предмету іпотеки в разі невиконання основного зобов’язання. Як уже неодноразово вказувалося в юридичній літературі, сторони можуть цю домовленість втілити:
1) або в окремий договір,
2) або помістити в якості застереження в договір іпотеки,
3) або навіть в основний договір, якщо в ньому, в свою чергу, містяться і умови договору іпотеки. Тоді в останньому випадку, це буде складний договір, в якому поєднано:
а) основний договір (наприклад, кредиту або позики),
б) застави або іпотеки та
в) договір про задоволення вимог іпотекодердателя шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов’язання.
Правда, слід відзначити, що останній варіант не часто трапляється на практиці.
Відтак, якщо сторони обрали перший варіант, то звичайно, що в разі накладення арешту на предмет іпотеки, в проміжок часу між укладенням договору іпотеки і намаганням укласти договір про передачу цього майна у власність іпотекодержателю, останнє виявиться неможливим зробити.
Якщо ж сторони обрали один із двох останніх варіантів, то це також не зміняє ситуації, оскільки застереження про перехід права власності, що міститиметься у договорі іпотеки або основному договорі, по суті, є умовою, а не самим відчуженням. У свою чергу, ця умова нівелюється забороною, якою є арешт. Тобто, реалізувати перехід права власності на предмет іпотеки і в цьому разі неможливо, хоча про це зазначалося в договорі, укладеному до накладення арешту.
Справа в тому, що слід розрізняти договір про передання майна та саме передання майна, яке є юридичним фактом, відмінним від договору.
В інших правових системах його називають traditio або речовий договір. В Україні таких договорів окремо не виділяється, хоча, беззаперечно, передання за договором є похідним від самого договору як його виконання.
Отже, у разі накладення арешту на майно, яке є предметом іпотеки, іпотекодержатель позбавляється права задовольнити свої вимоги шляхом позасудового врегулювання. Дійсно, тим самим звужується можливість для сторін здійснити свій намір в добровільному порядку звернути стягнення на предмет іпотеки, тобто, укласти договір про передання майна у власність іпотекодержателя.
Утім, чи можна це розцінювати так, що чиїсь інші вимоги, в забезпечення яких суд наклав арешт, не просто заважають сторонам договору іпотеки це зробити, а й матимуть пріоритет? Звичайно, ні. Адже закон визначає три шляхи задоволення вимог іпотекодержателя: судовий, нотаріальний та договірний. Кожен із них має певні умови, а також позитивні та негативні боки. Для запобігання зіткнення інтересів різних осіб слід обирати той шлях, яким оптимально враховувалися б всі правові зв’язки, в яких перебувають сторони договору іпотеки. А це можна зробити лише в судовому порядку. При цьому навряд чи варто говорити про пріоритети, оскільки врешті решт в будь-якому разі всі вказані шляхи спрямовані на задоволення вимог іпотекодержателя. Різняться лише механізми, а мета залишається та ж сама.
Що стосується того, чи має зареєстрована у встановленому законом порядку іпотека (зареєстрована в Державному реєстрі іпотек та якщо накладено заборону на відчуження предмету іпотеки) пріоритет перед арештом, накладеним судом на це ж майно пізніше, то на це питання слід відповісти наступним чином.
Арешт перебуває в площині публічного права і являє собою право держави звернути стягнення на предмет іпотеки. Арешт не є пріоритетнішим за права інших осіб на майно, передане в іпотеку, оскільки немає ніяких переваг у випадку, коли до цивільно-правових відносин, якими є відносини при іпотеці майна, втягується такий суб’єкт, як держава. Тому у випадку накладення арешту на майно, що перебуває в іпотеці, наслідки цього, як і інших обмежень права власності на предмет іпотеки, мають розцінюватися виходячи зі ст.3 Закону України «Про іпотеку».
Доктор юридичних наук,
професор кафедри цивільного права № 1
Національної юридичної академії України ім. Я. Мудрого,
член-кореспондент Академії правових наук України Інна СПАСИБО-ФАТЄЄВА