06 Травня 2008

Науково-правовий висновок щодо можливості відчуження частки земельної ділянки без попереднього отримання державного акту про право власності на цю частку земельної ділянки

Експерт: Михайло ШУЛЬГА

Михайло ШУЛЬГА,
доктор юридичних наук, професор, завідувач кафедри екологічного права Національної юридичної академії України ім. Я. Мудрого, член-кореспондент Академії правових наук України, м. Харків

НАУКОВО-ПРАВОВИЙ ВИСНОВОК
ЩОДО МОЖЛИВОСТІ ВІДЧУЖЕННЯ ЧАСТИНИ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ
БЕЗ ПОПЕРЕДНЬОГО ОТРИМАННЯ ДЕРЖАВНОГО АКТА НА ПРАВО ВЛАСНОСТІ НА ЦЮ ЧАСТИНУ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ

У сучасній практиці відчуження земельних ділянок постають альні питання, пов’язані з документальним посвідченням права на земельну ділянку.
Серед підстав набуття права на землю громадянами та юридичними особами чинний Земельний кодекс України (далі — ЗК України) виокремлює безоплатну передачу земельних ділянок у власність, наприклад, громадян, у тому числі при приватизації земельних ділянок, які перебувають у користуванні громадян; одержанні земельних ділянок унаслідок приватизації державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організації; одержанні земельних ділянок із земель державної та комунальної власності в межах норм безоплатної приватизації, визначених Кодексом. Крім того, виникнення права власності громадян на земельні ділянки можливе в результаті їх придбання на підставі цивільно-правових угод. У всіх випадках виникнення права власності на земельну ділянку ст. 125 ЗК України пов’язує з одержанням власником документа, що посвідчує право власності, та його державною реєстрацією. Закон забороняє використовувати земельну ділянку до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та його державної реєстрації.
Вимоги щодо змісту цивільно-правових угод (купівлі-продажу, міни, ренти, дарування, успадкування тощо) про перехід права власності на земельні ділянки передбачені ст. 132 ЗК України. Однією з найважливіших із них є та, яка стосується саме предмета угоди. Йдеться, зокрема, про земельну ділянку із зазначенням місця її розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму тощо.
У даному випадку мається на увазі індивідуально визначена, юридично відокремлена земельна ділянка, а не її частина, яка знаходиться у власності особи.
Визначення земельної ділянки як об’єкта права власності міститься в ст. 79 ЗК України. Так згідно з цією статтею земельною ділянкою вважається частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування та з визначеними щодо неї правами. Саме в такому сенсі в ст. 132 ЗК України йдеться про земельну ділянку як про предмет цивільно-правової угоди при переході права власності на неї. Ця норма має на увазі лише земельну ділянку як єдине ціле, а не її частину. Якщо виходити зі змісту ст. 132 ЗК України, то предметом цивільно-правової угоди не може виступати частина земельної ділянки. Водночас не виключена можливість відчуження частини земельної ділянки, якщо вона по волевиявленню власника буде трансформована в самостійний об’єкт. Іншими словами, власник земельної ділянки може здійснити відчуження частини земельної ділянки за умови, що на неї власником буде одержаний Державний акт на право приватної власності, вона матиме окремий кадастровий номер, план меж земельної ділянки та ін.
Якщо виходити з визначення земельної ділянки як об’єкта права власності (ст. 79 ЗК України), то логічно буде допустити, що в межах цієї ділянки будь-яка її частина як елемент цілого характеризується певними родовими ознаками. Водночас, щоб виступати самостійним об’єктом відносин права власності конкретна частина цієї земельної ділянки повинна мати встановлені в натурі межі, індивідуальний кадастровий номер, конкретну адресу й розмір, а також правовстановлювальний документ. При цьому слід мати на увазі, що виокремлення зі складу єдиної земельної ділянки будь-якої її частини в якості окремої складової, що характеризується всіма наведеними вище ознаками, тягне за собою необхідність внесення відповідних змін, що стосуються єдиної земельної ділянки. У цьому випадку сутність таких змін полягатиме в уточненні (зміні) щонайменше її розміру, встановленні в натурі (на місцевості) нових меж земельної ділянки, отриманні нового індивідуального кадастрового номеру та одержанні нового державного акта (чи внесенні змін до старого) тощо. Після відчуження власником земельної ділянки її частини (в якості самостійного об’єкта) виникає два нові об’єкти.
Слід підкреслити, що цивільно-правові правочини із земельними ділянками не призводять до автоматичного виникнення права власності на земельну ділянку, а виступають лише необхідними передумовами для виникнення цього права, оскільки згідно зі ст. 126 ЗК України, право власності на земельну ділянку посвідчується державним актом. Це означає, що відповідні документи, які свідчать про придбання земельної ділянки (наприклад, договір купівлі-продажу та ін.), мають бути підставою для отримання державного акта на право власності на земельну ділянку та його державної реєстрації в структурному підрозділі Центру державного земельного кадастру при Держземагентстві України.
Певною специфікою характеризується виникнення та припинення земельних прав, пов’язаних з переходом права на житловий будинок, будівлю або споруду (ст. 120 ЗК України), а також права спільної сумісної або спільної часткової власності на землю (статті 86–89 ЗК України). Відповідні положення чинного земельного законодавства потребують детального та всебічного аналізу.

Доктор юридичних наук, професор,
завідувач кафедри екологічного права
Національної юридичної академії України ім. Я. Мудрого,
член-кореспондент Академії правових наук України, м. Харків М. В. Шульга