25 Листопада 2008

НАУКОВО-КОНСУЛЬТАТИВНИЙ ВИСНОВОК ЩОДО ОКРЕМИХ ПИТАНЬ, ЩО ВИНИКАЮТЬ У НОТАРІАЛЬНІЙ ДІЯЛЬНОСТІ

Експерт: А. М. Мірошниченко

Висновок підготовлено кандидатом юридичних наук, доцентом кафедри трудового, земельного та екологічного права юридичного факультету Київського національного університету імені Тараса Шевченка Мірошниченком А. М.

Щодо поставлених питань.

1. Чи має право нотаріус посвідчити договір про відчуження земельної ділянки площею 0,10 га від земельної ділянки площею 0,25 га на підставі наданого власником кадастрового плану на 0,10 га? Чи потрібно вимагати виготовлення окремого державного акту на цю частку землі?
Досить багато працівників органів земельних ресурсів сьогодні знаходяться на позиції, що при відчуженні частини земельної ділянки навіть без зміни її цільового призначення розробка проекту відведення обов’язкова. В обґрунтування такого підходу зазвичай наводиться посилання на п. 2 Порядку розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26.05.2004 № 677. У цьому пункті передбачено, що «[п]роект відведення земельної ділянки не розробляється у разі, коли… земельна ділянка набувається у власність шляхом купівлі-продажу, дарування, міни, на підставі інших цивільно-правових угод, успадкування, без зміни її меле та цільового призначення». Звідси висновок: якщо межі змінюються, необхідна розробка проекту відведення.
Між тим, ні із процитованого положення, ні з будь-яких інших норм чинного законодавства не слідує, що межі земельної ділянки можуть встановлюватися лише шляхом розробки проекту відведення, тим більше, із обов’язковою видачею нового державного акту на частину ділянки. Натомість, законом прямо передбачено, що межі земельної ділянки можуть бути встановлені шляхом виконання робіт із розробки кадастрового плану та встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) за ст. 56 Закону України «Про землеустрій».
Частина земельної ділянки, межі якої встановлені на кадастровому плані, стає окремою земельною ділянкою, повністю відповідаючи визначенню земельної ділянки, наведеному у ч. 1 ст. 79 ЗК України («частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами»). Можливість володіння, користування та розпорядження новою земельною ділянкою без отримання нового державного акту випливає із того факту, що нова ділянка є складовою частиною земельної ділянки, на яку власнику вже виданий державний акт, тобто щодо якої право власності в нього вже існує (ст. ст. 125, 126 ЗК України).
Кадастровий план виготовляється на підставі відповідного договору суб’єктами господарювання, що мають ліцензію на виконання топографо-геодезичних, картографічних робіт.
Враховуючи викладене, вважаємо, що нотаріус може посвідчувати договір про відчуження земельної ділянки у даному випадку без розробки проекту відведення та отримання власником нового державного акту на частину земельної ділянки, що формується у нову земельну ділянку відповідно до кадастрового плану.
Слід врахувати, що у разі, якщо цільове призначення частини земельної ділянки змінюється, необхідною є розробка проекту відведення земельної ділянки та отримання нового державного акту (ч. З ст. 20 ЗК України, постанова Кабінету Міністрів України від 11.04.2002 № 502 «Про затвердження Порядку зміни цільового призначення земель, які перебувають у власності громадян або юридичних осіб»).

2. Чи мають право нотаріуси посвідчувати договори міни, предметом яких є земельна ділянка, надана для ведення особистого селянського господарства або ведення товарного сільськогосподарського виробництва, на земельну ділянку будь-якого іншого цільового призначення в цій або іншій місцевості?
Відповідно до підпункту « б» п. 15 розділу X «Перехідні положення» ЗК України, на даний час не допускається «купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок… які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства…, крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону…».
Враховуючи, що закон передбачає можливість міни одного майна на інше (у тому числі і обмін однієї ділянки на іншу) за договором міни (ст. ст. 715, 716 ЦК України), а також спеціально передбачає можливість набуття у власність земельних ділянок за договором міни (ст. 131 ЗК України), вважаємо, що міна, предметом якої є земельна ділянка, надана для ведення особистого селянського господарства або ведення товарного сільськогосподарського виробництва на земельну ділянку будь-якого іншого цільового призначення в цій або іншій місцевості буде «обміном однієї земельної ділянки на іншу відповідно до закону» в розумінні п. 15 розділу X «Перехідні положення» ЗК України, тому під мораторій на відчуження земель сільськогосподарського призначення не підпадатиме. Цільове призначення або місцезнаходження «іншої земельної ділянки» правового значення не має.

3. Чи підпадають під дію п. 15 розділу X «Перехідні положення» ЗК України землі, надані для ведення фермерського господарства?
Згідно із підпунктом « б» п. 15 розділу X «Перехідні положення» ЗК України, на даний час не допускається «купівля-продаж: або іншим способом відчуження земельних ділянок…, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва…».
Серйозний аргумент на користь того, що під зазначену заборону підпадають земельні ділянки, надані для ведення фермерського господарства, дає те, що відповідно до ст. 1 Закону України «Про фермерське господарство», фермерське господарство є «формою підприємницької діяльності громадян із створенням юридичної особи, які виявили бажання виробляти товарну сільськогосподарську продукцію, займатися її переробкою та реалізацією з метою отримання прибутку на земельних ділянках, наданих їм для ведення фермерського господарства, відповідно до закону».
Проте, на наш погляд, даний аргумент спростовується наступним.
Відповідно до чинного земельного законодавства, землі фермерського господарства мають особливий правовий режим в порівнянні із «землями для ведення товарного сільськогосподарського виробництва». Правовому режиму виключно земель фермерського господарства присвячена ст. 31 ЗК України, а також Розділ IV Закону України «Про фермерське господарство». Різними є і підстави набуття земельних ділянок для ведення фермерського господарства, з одного боку, та ведення товарного сільськогосподарського виробництва, з іншого.
При викладенні п. 15 розділу X «Перехідні положення» ЗК України у первісній редакції заборона на відчуження була встановлена щодо земель «для ведення селянського (фермерського) господарства та іншого товарного сільськогосподарського виробництва». Проте при викладенні відповідного положення п. 15 у чинній редакції згідно із Законом № 107-УІ від 28.12.2007 згадка про «селянське (фермерське) господарство» або «фермерське господарство» була опущена. Не була ця згадка внесена і при зміні п. 15 Законом від 03.06.2008. Це свідчить про те, що законодавець у п. 15 розрізняє терміни «земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва» та «земельні ділянки для ведення фермерського господарства».
Враховуючи наведене, вважаємо, що вжите у п. 15 розділу X «Перехідні положення» ЗК України формулювання «земельні ділянки, які перебувають у власності для ведення товарного сільськогосподарського виробництва», стосуються лише тих земельних ділянок, право власності на які посвідчено державними актами, які у графі «цільове призначення земельної ділянки» містять формулювання «для ведення товарного сільськогосподарського виробництва», і не стосується земельних ділянок, наданих для ведення фермерського господарства.

Кандидат юридичних наук,
доцент кафедри трудового, земельного
та екологічного права юридичного факультету
Київського національного університету
ім. Тараса Шевченка А. М. Мірошниченко