30 Жовтня 2008

ВИСНОВОК щодо правомірності надання в 2007 році сільською радою земельної ділянки несільськогосподарського призначення в оренду без проведення аукціону

Експерт: П. Ф. Кулинич

НАУКОВО-ПРАВОВА ЕКСПЕРТИЗА
при Інституті держави і права
ім. В. М. Корецького НАН України
Україна, 01001, м. Київ-1,
вул. Трьохсвятительська, 4
Тел. 278-81-27, 278-80-24, 278-80-46
25.01.07 № 126/9-е

«ЗАТВЕРДЖУЮ»
Голова Ради по науково-правовій
експертизі при Інституті
держави і права НАН України,
член-кореспондент НАН України
Семчик В. І.
25 січня 2007 року

ВИСНОВОК
науково-правової експертизи при Інституті держави і права НАН України щодо правомірності надання в 2007 році сільською радою земельної ділянки несільськогосподарського призначення в оренду без проведення аукціону
В Раду по науково-правовій експертизі при Інституті держави і права НАН України надійшов лист від Товариства з обмеженою відповідальністю «Будівельна Українська Спілка» (далі — ТОВ «Будівельна Українська Спілка») за підписом в. о. Генерального директора Кухара О. В. з проханням дати науково експертне роз’яснення щодо правомірності надання сільською радою земельної ділянки несільськогосподарського призначення в оренду ТОВ «Будівельна Українська Спілка» без проведення аукціону та можливості нотаріального посвідчення такого договору оренди землі в 2007 р.
Юридичні підстави для проведення науково-правової експертизи:
– лист-запит Товариства з обмеженою відповідальністю «Будівельна Українська Спілка» за підписом в. о. Генерального директора Кухара О. В. від 22 січня 2007 р. про призначення науково-правової експертизи;
– згода виконавця на проведення експертизи та її (калькуляція) кошторис, що відповідно до
ч. 2 ст. 154 Цивільного кодексу України є укладенням цивільно-правового договору про проведення експертизи;
– Статут Інституту держави і права ім. В. М. Корецького НАН України (в частині повноважень на проведення науково-правової експертизи);
– Закон України від 10 лютого 1995 року «Про наукову і науково-технічну експертизу» (з наступними змінами і доповненнями);
– Наказ Державного комітету з питань науки і техніки та промислової політики України від 29 квітня 1996 року № 79 «Про затвердження Порядку проведення державної сертифікації діяльності фізичних та юридичних осіб в сфері наукової і науково-технічної експертизи»;
– Постанова Кабінету Міністрів України від 28 липня 2003 р. № 1180 «Про затвердження переліку платних послуг, які можуть надаватися бюджетними науковими установами».
Для проведення науково-правової експертизи були надані такі документи
та матеріали:
1. Рішення Іванковичівської сільської ради Васильківського району Київської області від
16 червня 2006 р. № 21–3-25 «Про надання дозволу на підготовку матеріалів погодження місця розташування земельних ділянок для підприємницької діяльності».
2. Рішення Іванковичівської сільської ради Васильківського району Київської області від
4 жовтня 2006 р. № 48 «Про погодження місця розташування земельної ділянки ТОВ «Будівельна Українська Спілка».
3. Розрахунок розміру втрат сільськогосподарського виробництва, спричинених вилученням сільськогосподарських угідь, які надані ТОВ «Будівельна Українська Спілка» для використання їх у цілях, не пов’язаних з веденням сільськогосподарського виробництва, в межах Іваничівської сільської ради Васильківського району Київської області» від 28 грудня 2006 р.
4. Висновок державної експертизи землевпорядної документації, затверджений Начальником Київського головного обласного управління земельних ресурсів від 28 грудня 2006 р.
5. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від
16 січня 2007 р.
6. Рішення Іванковичівської сільської ради Васильківського району Київської області від
19 грудня 2006 р. № 71–7-25 «Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок в оренду ТОВ «Будівельна Українська Спілка».
7. Висновок Васильківського районного відділу земельних ресурсів від 13 грудня 2006 р. № 18140 «Про погодження проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок в оренду ТОВ «Будівельна Українська Спілка» в межах с. Іванковичі Іванковичської сільської ради».
8. Висновок про оцінну вартість земельної ділянки від 15 січня 2007 р., виконаний фізичною особою — підприємцем Петренком С. А.
9. Рецензія на Звіт про експертну грошову оцінку об’єкта: земельна ділянка, яка розташована в межах с. Іванковичі Васильківського району Київської області, яка надається в оренду ТОВ «Будівельна Українська Спілка», площею 0,7630 га.
Запитання, поставлені перед науково-правовою експертизою.
У зв’язку з вищевикладеним ТОВ «Будівельна Українська Спілка» просить надати науково експертний юридичний висновок з таких питань:
1. Який механізм передачі в оренду земельних ділянок у світлі змін, внесених ЗУ «Про державний бюджет України на 2007 рік»?
2. Чи має нотаріус право посвідчувати договір оренди земельної ділянки на підставі прийнятого в 2006 р. рішення про передачу земельної ділянки в оренду нашому підприємству, якщо підприємство отримало у 2006 р. дозвіл на виготовлення проекту відведення, виготовили його та отримали експертний висновок (позитивний) на проект відведення земельної ділянки, а також рішення сільської ради про надання її в оренду?
3. Чи має нотаріус право посвідчувати договір оренди земельної ділянки в 2007 році, якщо рішення про сільської ради про надання згоди на розробку проекту відведення земельної ділянки було прийняте в 2006 році, а також у тому році проект було розроблено?
У ході вивчення наданих для проведення науково-правової експертизи експерт встановив наступне:
ТОВ «Будівельна Українська Спілка» здійснює будівництво житлових та інших об’єктів на земельних ділянках, розташованих в межах населених пунктів Київської області. Для цього вона регулярно звертається з відповідними клопотаннями до місцевих рад про надання земельних ділянок в оренду під забудову, отримує їх та здійснює будівництво запроектованих об’єктів відповідно до вимог законодавства України.
У даний час ТОВ «Будівельна Українська Спілка» вирішує питання про взяття в оренду двох земельних ділянок на території с. Іванковичі Васильківського району Київської області. Однак у процесі вирішення цих питань у законодавстві України відбулися певні зміни, які, на думку ТОВ «Будівельна Українська Спілка», можуть вплинути на отримання зазначених земельних ділянок в оренду. Мова йде про зміни, які були внесені з прийняттям та введенням в дію 1 січня 2007 р. Закону України «Про державний бюджет на 2007 рік».
Проаналізувавши зміст листа-запиту Товариства з обмеженою відповідальністю «Будівельна Українська Спілка», подані на експертизу документи та матеріали, а також норми законодавства України, якими регулюються відносини щодо надання земельних ділянок в оренду для будівництва об’єктів нерухомого майна, експерт вважає правомірним дати такі відповіді на поставлені перед ним питання:
1. Який механізм передачі в оренду земельних ділянок у світлі змін, внесених ЗУ «Про державний бюджет України на 2007рік»?
19 грудня 2006 р. Верховна Рада України прийняла Закон України «Про державний бюджет на 2007 рік», який набув чинності 1 січня 2007 р. Статтею 118 цього Закону встановлено, що у 2007 році передача в оренду державного та комунального майна здійснюється виключно на конкурентних засадах. Орендна плата за державне та комунальне майно визначається відповідно до ринкової вартості у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. У зв’язку з цим Кабінету Міністрів України цією ж статтею надане право затверджувати індикативні ставки орендної плати для державного та комунального майна, яке передається в оренду в містах обласного значення, містах Києві та Севастополі. Нарешті, у цій статті зазначеного Закону визначено, що договори оренди державного та комунального майна, укладені до 1 січня 2007 року (крім договорів на оренду державного та комунального майна, укладених бюджетними установами, Пенсійним фондом України та його органами, а також щодо цілісних майнових комплексів), у шестимісячний термін підлягають обов’язковому перегляду відповідно до встановленої норми.
Оскільки земельні ділянки, які розташовані на території с. Іванковичі й на які ТОВ «Будівельна Українська Спілка» оформлює право оренди, перебувають у власності держави, то виникає питання про те, чи поширюється дія норми ст. 118 Закону «Про державний бюджет України на 2007 рік» на відносини оренди земельних ділянок, що перебувають у власності держави? Тобто, чи має ТОВ «Будівельна Українська Спілка» право завершити розпочате ще в 2006 р. оформлення права оренди на зазначені земельні ділянки, чи потрібно організувати виставлення права оренди цих же земельних ділянок на земельний аукціон (чи конкурс) відповідно до вимог ст. 118 Закону «Про державний бюджет України на 2007 рік»?
Слід зазначити, що певні підстави для виникнення у ТОВ «Будівельна Українська Спілка» вищезазначених сумнівів є. Зокрема, згідно зі ст. 109 Цивільного кодексу України, майном як особливим об’єктом вважаються-окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов’язки. А статтею 179 цього ж Кодексу визначено, що річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов’язки. Нарешті, статтею 181 Цивільного кодексу України встановлено, що до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Таким чином, є певні підстави вважати, що вимога статті 118 Закону «Про державний бюджет України на 2007 рік» про обов’язкову передачу державного чи комунального майна в оренду виключно на конкурентних засадах (через аукціон чи конкурс) стосується ї передачі в оренду земельних ділянок державної власності.
Однак, такий висновок не відповідає змісту чинного законодавства України. Дійсно, вищенаведеними статтями Цивільного кодексу України поняття «майно» охоплює поняття «земельна ділянка». Однак це зовсім не означає, що будь-яка норма чинного законодавства України, якою регулюються майнові відносини, поширює свою дію на земельні відносини.
Справа в тому, що законодавство України будується на принципі роздільного правового регулювання відносин, об’єктом яких є неземельна нерухомість (будівлі, споруди, насадження) та земельна нерухомість (земельні ділянки, земельні частки (паї)). Такий принцип закріплений у
ст. 9 Цивільного кодексу України, в якій встановлено, що положення цього Кодексу застосовуються до врегулювання відносин, які виникають у сферах використання природних ресурсів та охорони довкілля, якщо вони не врегульовані іншими актами законодавства.
Отже, з цієї статті випливає, що норми цивільного законодавства є загальними, а норми земельного законодавства — спеціальними нормами. А це, у свою чергу, означає, що норми цивільного законодавства застосовуються до регулювання земельних відносин (відносин природокористування), якщо ці відносини не врегульовані нормами земельного законодавства. Більше того, якщо, наприклад, у Цивільному кодексі України міститься норма, що стосується землі, але вона суперечить аналогічній за змістом нормі, яка міститься у Земельному кодексі України, то застосуванню підлягає саме норма Земельного кодексу України.
Тепер щодо змісту ст. 118 Закону «Про державний бюджет на 2007 рік», в якій встановлено, що у 2007 році передача в оренду державного та комунального майна здійснюється виключно на конкурентних засадах. Виникає питання: чи поширюється дія цієї норми на відносини оренди земель державної власності, оскільки земля (земельна ділянка) є різновидом майна (є нерухомим майном)? Відповідь на дане питання у світлі вищезазначеного може бути тільки одна: ні, не поширюється. Такий висновок обумовлений тим, що відносини оренди земельних ділянок регулюються спеціальним законом — Законом України від 6 жовтня 1998 р. (у редакції від 2 жовтня 2003 р.) «Про оренду землі». Цим Законом не передбачена обов’язковість передачі в оренду земель державної власності, як до речі й інших земель, на конкурентних засадах. А це означає, що норма статті 118 Закону «Про державний бюджет на 2007 рік» не підлягає застосуванню до відносин оренди земельних ділянок, включаючи й оренду земель державної власності.
Даний висновок підтверджується ще й таким. Коли Верховна Рада України, приймаючи Закон «Про державний бюджет на 2007 рік», вважала за потрібне поширити певні його норми на відносини оренди землі, то вона це зробила відповідно до вимог чинного законодавства України. Так, наприклад, у статті 71 того ж Закону «Про державний бюджет на 2007 рік» встановлено, що в 2007 році окремі питання оренди землі мають регулюватися по-іншому, ніж це передбачено Законом «Про оренду землі». Тому одночасно з прийняттям Закону «Про державний бюджет на 2007 рік» Верховна Рада України внесла зміни й до ст. 21 Закону «Про оренду землі», визначивши в ньому, що дія частини четвертої цієї статті в частині централізації орендної плати за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, на спеціальних бюджетних рахунках, а також щодо її розподілення та використання в 2007 році призупиняється. Відповідно в офіційній редакції Закону «Про оренду землі» дані зміни відповідним чином відображені.
Аналогічним чином Верховна Рада України поширила дію Закону «Про державний бюджет на 2007 рік» й на інші види земельних відносин, внісши зміни до ст. ст. 84, 127, 128, 129, 136, 137, 171 та до пункту 12 розділу X «Перехідні положення» Земельного кодексу України.
Що ж стосується положення ст. 118 Закону «Про державний бюджет на 2007 рік», то зміни щодо порядку оренди державного та комунального майна могли б стосуватися оренди земельних ділянок лише в тому випадку, коли б Верховна Рада України внесла відповідні зміни до Закону «Про оренду землі», зазначивши в ньому, що в період з 1 січня 2007 р. по 31 грудня 2007 р. земельні ділянки державної власності передаються в оренду виключно на конкурентних засадах. Однак такі зміни до Закону «Про оренду землі» не внесені. А це цілком очевидно свідчить про те, що положення ст. 118 Закону «Про державний бюджет на 2007 рік» не поширюються на відносини оренди земельних ділянок державної власності.
Крім того, слід також відзначити, рішення Іваничівської сільської ради про передачу ТОВ «Будівельна Українська Спілка» в оренду двох земельних ділянок державної власності, які розташовані в межах села Іванковичі, були прийняті в 2006 р., а положення ст. 118 Закону «Про державний бюджет на 2007 рік» застосовуються тільки до тих відносин, які виникають в період з 1 січня 2007 р. по 31 грудня 2007 р. Тобто, навіть з точки зору положень чинного законодавства України про дію норм права у часі випливає висновок про те, що норми ст. 118 Закону «Про державний бюджет на 2007 рік» не підлягають застосуванню до відносин оренди земель державної власності, якщо ці відносини виникли до 1 січня 2007 р., тобто до набуття чинності зазначеним Законом.
2. Чи має нотаріус право посвідчувати договір оренди земельної ділянки на підставі прийнятого в 2006 р. рішення про передачу земельної ділянки в оренду нашому підприємству, якщо підприємство отримало у 2006 р. дозвіл на виготовлення проекту відведення, виготовили його та отримали експертний висновок (позитивний) на проект відведення земельної ділянки, а також рішення сільської ради про надання її в оренду?
Так, має, оскільки й після 1 січня 2007 р. сільська рада має право надавати в оренду земельні ділянки державної власності, на яких відсутні об’єкти нерухомого майна, що підлягають приватизації, без проведення земельного аукціону чи конкурсу (детальніше див. відповідь на перше питання).
3. Чи має нотаріус право посвідчувати договір оренди земельної ділянки в 2007 році, якщо рішення про сільської ради про надання згоди на розробку проекту відведення земельної ділянки було прийняте в 2006 році, а також у тому році проект було розроблено?
Так, має, оскільки й після 1 січня 2007 р. сільська рада має право надавати в оренду земельні ділянки державної власності, на яких відсутні об’єкти нерухомого майна, що підлягають приватизації, без проведення земельного аукціону чи конкурсу (детальніше див. відповідь на перше питання).

Експерт:
кандидат юридичних наук,
старший науковий співробітник
Інституту держави і права НАН України П. Ф. Кулинич