ВИСНОВОК щодо відповідності законодавству України укладення договорів міни земельних ділянок у світлі вимог Закону України від 19 грудня 2006 р. «Про внесення змін до Земельного кодексу України щодо заборони продажу земель сільськогосподарського призначення до прийняття відповідних законодавчих актів»

ВИСНОВОК
науково-правової експертизи при Інституті держави і права ім. В. М. Корецького НАН України щодо відповідності законодавству України укладення договорів міни земельних ділянок у світлі вимог Закону України від 19 грудня 2006 р.
«Про внесення змін до Земельного кодексу України щодо заборони продажу земель сільськогосподарського призначення до прийняття відповідних законодавчих актів»
До Ради науково-правових експертиз при Інституті держави і права НАН України надійшов лист від Васильківської районної державної нотаріальної контори з проханням дати науково експертне роз’яснення щодо відповідності законодавству України укладення договорів міни земельних ділянок у світлі вимог Закону України від 19 грудня 2006 р. «Про внесення змін до Земельного кодексу України щодо заборони продажу земель сільськогосподарського призначення до прийняття відповідних законодавчих актів», яким внесені зміни до пункту 15 Перехідних положень Земельного кодексу України.
Юридичні підстави для проведення науково-правової експертизи:
– лист-запит державного нотаріуса Васильківської районної державної нотаріальної контори від 19 лютого 2007 р. про призначення науково-правової експертизи;
– згода виконавця на проведення експертизи та її (калькуляція) кошторис, що відповідно до
ч. 2 ст. 154 Цивільного кодексу України є укладенням цивільно-правового договору про проведення експертизи;
– Статут Інституту держави і права ім. В. М. Корецького НАН України (в частині повноважень на проведення науково-правової експертизи);
– Закон України від 10 лютого 1995 року «Про наукову і науково-технічну експертизу» (з наступними змінами і доповненнями);
– Наказ Державного комітету з питань науки і техніки та промислової політики України від
29 квітня 1996 року № 79 «Про затвердження Порядку проведення державної сертифікації діяльності фізичних та юридичних осіб у сфері наукової і науково-технічної експертизи»;
– Постанова Кабінету Міністрів України від 28 липня 2003 р. № 1180 «Про затвердження переліку платних послуг, які можуть надаватися бюджетним науковим установам».
Замовник науково-правової експертизи просить дати науково експертне роз’яснення з таких питань:
1. Чи дозволяє чинне земельне законодавство обмін земельних ділянок?
2. Що являє собою обмін земельних ділянок у розумінні п. 15 Перехідних положень Земельного кодексу України?
3. Яка практика обміну земельних ділянок існує в Україні?
Виходячи з положень доктрини земельного права щодо регулювання відносин ринку землі, аналізу Закону України від 19 грудня 2006 р. «Про внесення змін до Земельного кодексу України щодо заборони продажу земель сільськогосподарського призначення до прийняття відповідних законодавчих актів» та інших правових актів, що регулюють земельні відносини, науковий експерт вважає необхідним дати такі відповіді на поставлені замовником експертизи питання:
1. Чи дозволяє чинне земельне законодавство обмін земельних ділянок?
Так, дозволяє. Пунктом 15 Перехідних положень Земельного кодексу України встановлений мораторій на відчуження ряду земель сільськогосподарського призначення на підставі певних цивільних правочинів. Проте закріплений цим Кодексом при його прийнятті мораторій на відчуження земель сільськогосподарського призначення неодноразово продовжувався, а його зміст змінювався. До 13 січня 2007 р., коли був опублікований і набув чинності Закон України від
19 грудня 2006 р. «Про внесення змін до Земельного кодексу України (щодо заборони продажу земель сільськогосподарського призначення до прийняття відповідних законодавчих актів)», даний пункт діяв у редакції Закону України від 6 жовтня 2004 р. № 2059-ІV. Згідно з цією редакцію Закону, мораторій на відчуження земель сільськогосподарського призначення передбачав заборону відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення, яке здійснювалося на підставі таких цивільних правочинів, як купівля-продаж, міна та дарування. Проте дія такої заборони завершилася 31 грудня 2006 р.
Після введення в дію Закону України від 19 грудня 2006 р. «Про внесення змін до Земельного кодексу України (щодо заборони продажу земель сільськогосподарського призначення до прийняття відповідних законодавчих актів)», даний пункт передбачає тимчасову заборону відчуження земель сільськогосподарського призначення всіма способами, крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб. Таким чином, з 13 січня 2007 р. пункт 15 Перехідних положень Земельного кодексу України знову дозволяє відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення шляхом обміну однієї земельної ділянки на іншу. А це означає, що
з 1 січня 2007 р. укладення договорів міни земельних ділянок виведене з-під заборони, що діяла раніше відповідно до пункту 15 Перехідних положень Земельного кодексу України, і дозволене законом.
2. Що являє собою обмін земельних ділянок у розумінні п. 15 Перехідних положень Земельного кодексу України?
Дозволяючи ринковий обіг земельних ділянок, тобто, їх відчуження на підставі договорів купівлі-продажу, дарування, міни тощо, земельне законодавство України не визначає поняття та змісту таких договорів у повній мірі. Тому з метою регулювання відчуження земельних ділянок на підставі договорів та інших правочинів земельне законодавство використовує понятійний апарат та основні положення цивільного законодавства, якими детально врегульований порядок укладення цивільних правочинів щодо нерухомого майна, включаючи й земельні ділянки. Отже, для з’ясування питання про те, що являє собою обмін земельних ділянок, слід звернутися до відповідних положень Цивільного кодексу України.
Маємо зазначити, що Цивільний кодекс України не використовує термін «обмін земельних ділянок» чи «обмін нерухомого майна». Для позначення правової дії, в основі якої лежить обмін однієї земельної ділянки на іншу, Цивільний кодекс України містить інший термін — міна, або договір міни.
Згідно зі ст. 715 Цивільного кодексу України за договором міни (бартеру) кожна із сторін зобов’язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар. Право власності на обмінювані товари переходить до сторін одночасно після виконання зобов’язань щодо передання майна обома сторонами, якщо інше не встановлено договором або законом. У ст. 716 цього ж Кодексу встановлено, що до договору міни застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, положення про договір поставки, договір контрактації або інші договори, елементи яких містяться в договорі міни, якщо це не суперечить суті зобов’язання. Нарешті, згідно зі ст. 657 Цивільного кодексу України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Про те, що саме договір міни має укладатися при обміні земельної ділянки, свідчить і зміст статті 81 Земельного кодексу України. У частині 1 цієї статті зазначено, що громадяни України набувають права власності на земельні ділянки на підставі придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами.
Таким чином, з вищевикладеного випливає висновок про те, що обмін однієї земельної ділянки на іншу може здійснюватися шляхом укладення такого правочину, як договір міни. Такий вид договорів, як договір обміну земельних ділянок, законодавством не передбачений. Отже, термін «обмін земельних ділянок» слід вважати не терміном закону, а побутовим терміном, що вживається для позначення договору міни.
3. Яка практика обміну земельних ділянок існує в Україні?
Слід відмітити, що досить поширеною практикою обміну земельних ділянок в Україні є обмін земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які надаються громадянам-власникам земельних часток (паїв) у межах єдиних земельних масивів. Такий обмін регулюється Законом України від 5 червня 2003 р. «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)». Зокрема, цей Закон містить статтю 14 (Обмін земельними ділянками). Згідно з цією статтею, у разі якщо власник земельної ділянки, яка знаходиться всередині єдиного масиву, що використовується спільно власниками земельних ділянок чи іншими особами для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, виявляє бажання використовувати належну йому земельну ділянку самостійно, він може обміняти її на іншу земельну ділянку на межі цього або іншого масиву. При цьому стаття встановлює, що обмін земельними ділянками здійснюється за згодою їх власників відповідно до закону та посвідчується нотаріально.
У статті 14 зазначеного Закону містяться рекомендації щодо обміну земельними ділянками, які були виділені у натурі (на місцевості) у складі єдиного земельного масиву (поля), а їх власники отримали державні акти на право власності на земельні ділянки. Як відомо, власники двох чи більше земельних часток (паїв) виділяють їх у натурі (на місцевості) єдиним земельним масивом з тим, щоб спільно використовувати такі ділянки або передати їх у користування (оренду) одному сільськогосподарському товаровиробникові. Якщо у власника виділеної у складі єдиного земельного масиву земельної ділянки чи його спадкоємців зміняться плани щодо подальшого використання такої ділянки і вони вирішать господарювати на земельній ділянці самостійно, то ніхто не має права перешкоджати їм у реалізації таких планів.
Однак якщо земельна ділянка знаходиться всередині єдиного масиву, то її самостійне використання власником буде ускладненим. Адже до ділянки необхідно прокласти дорогу та, можливо, й інші комунікації. У зв’язку з цим кращим варіантом у такій ситуації є обмін розташованої всередині земельного масиву земельної ділянки на іншу, яка знаходиться в периферійній частині того ж самого чи іншого земельного масиву.
Згідно з чинним законодавством, обмін земельними ділянками може здійснюватися їх власниками лише за взаємною згодою та на добровільній основі. Органи влади не мають права примушувати власників земельних ділянок вчиняти обмін ними. Проте посадові особи сільських, селищних, міських рад та районних державних адміністрацій повинні надавати сприяння здійсненню обміну земельними ділянками шляхом роз’яснення положень відповідного законодавства, посередництва у веденні власниками земельних ділянок переговорів щодо обміну тощо.
У разі досягнення власниками земельних ділянок згоди щодо обміну ними вони повинні звернутися до нотаріуса для підготовки тексту договору міни земельними ділянками. Зміст такого договору повинен відповідати вимогам, встановленим Цивільним кодексом України, а також статтею 132 Земельного кодексу України. Зокрема в договорі міни земельними ділянками мають бути зазначені: а) прізвище, ім’я та по батькові громадян, які здійснюють обмін земельними ділянками; б) вид правочину — договір міни; в) предмет правочину (земельні ділянки з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму тощо); г) документи, що підтверджують право власності на земельну ділянку, якими є державні акти на право власності на земельні ділянки; ґ) відомості про відсутність заборон на відчуження земельних ділянок, які є предметом міни; д) відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервітути тощо); є) договірні ціни земельних ділянок; є) зобов’язання сторін по договору міни земельними ділянками.
Договір міни земельними ділянками підписується обома сторонами і підлягає нотаріальному посвідченню. Саме з моменту нотаріального посвідчення договір набуває чинності.

Науковий експерт:
кандидат юридичних наук,
старший науковий співробітник
Інституту держави і права
їм. В. М. Корецького НАН України П. Ф. Кулинич