ВИСНОВОК науково-правової експертизи при Інституті держави і права НАН України щодо відповідності чинному законодавству України продажу частини земельної ділянки

НАУКОВО-ПРАВОВА ЕКСПЕРТИЗА
при Інституті держави і права
ім. В. М. Корецького НАН України
вул. Трьохсвятительська, 4
01001, м. Київ-1,
тел.: 278-80-46; 278-80-24;
ф.: 278-81-27 4, Triohsviatitelska,
Kyiv, 01001, UKRAINE
tel.: 278-80-46; 278-81-27;
fax 278-81-27

«31» x 2008 р. № 126/171-С
на № __ від «__»_______200_ р.
«ЗАТВЕРДЖУЮ»
Голова Ради по науково-правовій
експертизі при Інституті
держави і права НАН України
член-кореспондент НАН України
Семчик В. І.___________
29 жовтня 2008 року
ВИСНОВОК
науково-правової експертизи при Інституті держави і права НАН України щодо відповідності чинному законодавству України продажу частини земельної ділянки
До Ради по науково-правовій експертизі при Інституті держави і права НАН України надійшов лист від приватного нотаріуса Обухівського районного нотаріального округу Київської області Щур Н. Р. з проханням дати науково експертне роз’яснення щодо можливості та порядку відчуження частини земельної ділянки її власником.
Юридичні підстави для проведення науково-правової експертизи:
– лист від приватного нотаріуса Обухівського районного нотаріального округу Київської області Щур Н. Р. від 10 жовтня 2008 р.;
– згода виконавця на проведення експертизи та її (калькуляція) кошторис, що відповідно до ч. 2 ст. 154 Цивільного кодексу України є укладенням цивільно правового договору про проведення експертизи;
– Статут Інституту держави і права ім. В. М. Корецького НАН України (в частині повноважень на проведення науково-правової експертизи);
– Закон України від 10 лютого 1995 року «Про наукову і науково-технічну експертизу» (з наступними змінами і доповненнями);
– Наказ Державного комітету з питань науки і техніки та промислової політики України від 29 квітня 1996 року № 79 «Про затвердження Порядку проведення державної сертифікації діяльності фізичних та юридичних осіб в сфері наукової і науково-технічної експертизи»;
– Постанова Кабінету Міністрів України від 28 липня 2003 р. № 1180 «Про затвердження переліку платних послуг, які можуть надаватися бюджетними науковими установами».
Останнім часом набула поширення практика різних органів, що функціонують в сфері регулювання земельних відносин, надавати роз’яснення та вказівки органам нотаріату і приватним нотаріусам безпосередньо щодо об’єкту того чи іншого правочину.
Зокрема, нотаріусам забороняють посвідчувати угоди про відчуження частини земельної ділянки, мотивуючи це необхідністю попереднього розроблення проекту відведення такої земельної ділянки з оформленням державного акту на право власності на земельну ділянку. Посвідчені ж правочини щодо відчуження частини земельної ділянки не беруть до роботи, державні акти на набуту у власність частину земельної ділянки набувачу не видають.
При цьому при посвідчені правочинів про відчуження частини земельної ділянки, я як приватний нотаріус описую її межі, що зазначаються в кадастровому плані, а також зазначаю:
– про правові обмеження на частину земельної ділянки, що встановлені довідкою районного управління земельних ресурсів про наявні обмеження (обтяження) на частину земельної ділянки;
– про нормативну оцінку частини земельної ділянки, що встановлена на підставі довідки про грошову оцінку частини земельної ділянки, що також видається районним управлінням земельних ресурсів;
– про експертну оцінку частини земельної ділянки, що встановлена на підставі відповідного висновку експерта.
Враховуючи, що до мене як до приватного нотаріуса звертаються майже щоденно, прошу Вас надати юридичну кваліфікацію та оцінку зазначеній ситуації у письмовому висновку, шляхом надання відповідей на наступні питання:
1. Чи може приватний нотаріус посвідчувати правочини, об’єктом яких виступає частина земельної ділянки, з установленими межами відповідно до кадастрового плану?
2. Які документи має надати особа, що бажає відчужити частину земельної ділянки, на частину земельної ділянки та на земельну ділянку, частина якої відчужується, приватному нотаріусу для посвідчення угоди?
3. Чи правомірно органи земельних ресурсів вимагають розроблення проекту відведення земельної ділянки, якщо власник земельної ділянки бажає відчужити її частину?
4. Чи правомірно органи, що здійснюють реєстрацію державного акту на право власності на земельну ділянку, відмовляють особі в реєстрації державного акту на набуту у власність частину земельної ділянки?
Виходячи з положень доктрини земельного права щодо регулювання відносин відчуження землі, аналізу Земельного кодексу України, законів «Про оренду землі», «Про землеустрій» та інших актів законодавства України у частині регулювання відносин відчуження землі, науковий експерт вважає необхідним дати такі відповіді на поставлені замовником експертизи питання:
1. Чи може приватний нотаріус посвідчувати правочини, об’єктом яких виступає частина земельної ділянки, з установленими межами відповідно до кадастрового плану?
Так, може. Позитивна відповідь на поставлене питання випливає із змісту правового регулювання здійснення власниками земельних ділянок правомочностей щодо розпорядження ними. Основним принципом правового регулювання таких земельних відносин є принцип «дозволено все, що прямо не заборонено законом». Це означає, що власник земельної ділянки, розпоряджаючись нею, має право здійснювати щодо земельної ділянки будь-які дії щодо розпорядження нею, крім тих, які прямо заборонені законом.
Даний принцип реалізований у ряді норм чинного земельного законодавства України. Так, згідно з частиною 1 ст. 120 Земельного Кодексу України до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором. А якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначено, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка необхідна для їх обслуговування. З наведеної норми випливає безспірний висновок про те, що приватний власник земельної ділянки, на якій розташована будівля або споруда, що відчужується ним іншій особі, має право відчужити цій особі не всю, а лише частину земельної ділянки, про що має бути зазначено у договорі відчуження будівлі чи споруди.
Аналогічна норма міститься і в ст. 123 Земельного кодексу України, де зазначено, що при наданні у користування земельних ділянок державної чи комунальної власності, межі яких не визначені в натурі (на місцевості), органи влади приймають рішення про їх надання на підставі проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок. А у ст. 79 Земельного кодексу України дається поняття земельної ділянки як об’єкта права власності. Згідно з цією статтею, земельна ділянка — це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Отже, виходить, що якщо орган влади надає у користування земельну ділянку державної або комунальної власності, межі якої не визначені в натурі (на місцевості), то цей орган, здійснюючи повноваження власника, розпоряджається не земельною ділянкою, а частиною земельної ділянки, за рахунок якої потім виділяється окрема земельна ділянка, яка й надається у користування.
Нарешті, сформульований вище висновок щодо наявності у власника права розпоряджатися земельною ділянкою всіма способами, прямо не забороненими законом, конкретизований у Законі України «Про фермерське господарство» шляхом встановлення прямої заборони на поділ власником належної йому земельної ділянки на частини. Зокрема, Закон містить норму про те, у яких випадках забороняється поділ земельних ділянок, належних фермерам на праві власності. Так, згідно зі ст. 23 цього Закону, у разі успадкування фермерського господарства двома або більше спадкоємцями його земельна ділянка поділу не підлягає, якщо в результаті її поділу утвориться хоча б одна земельна ділянка менше мінімального розміру, встановленого для даного регіону. На виконання цієї норми Кабінет Міністрів України прийняв 10 грудня 2003 р. Постанову «Про затвердження мінімальних розмірів земельних ділянок, які утворюються в результаті поділу земельної ділянки фермерського господарства, що успадковується». Нею затверджені мінімальні розміри земельних ділянок, що можуть утворюватися в результаті поділу земельної ділянки фермерського господарства, що успадковується. Отже, Закон «Про фермерське господарство» та прийнята на його виконання постанова Кабінету Міністрів України закріпили правило про те, що фермер-власник земельної ділянки при складанні заповіту має право розпорядитися нею шляхом її поділу на дві чи більше частини, кожна з яких заповідається різним особам, якщо в результаті такого поділу не утвориться хоча б одна земельна ділянка меншого, ніж мінімальний, розміру. При цьому закон не вимагає від фермера проведення поділу його земельної ділянки на дві чи більше окремих земельних ділянок до складання заповіту. Такий поділ здійснюють спадкоємці власника земельної ділянки після вступу у права спадкоємців, замовивши виготовлення проектів відведення земельних ділянок.
Разом з тим, чинне земельне законодавство передбачає й випадки, коли вчинення дій щодо розпорядження частиною земельної ділянки є неможливим, поки земельна ділянка не буде поділена на дві чи більше. Так, згідно з ст. 133 Земельного кодексу України, передача в заставу частини земельної ділянки (або права на частину земельної ділянки) здійснюється після виділення її в натурі (на місцевості) відповідно до документації із землеустрою. Однак, ці випадки є виключенням із загального правила про те, що власник земельної ділянки має право вчиняти будь-які дії щодо розпорядження нею, крім тих, які прямо заборонені законом.
Слід відмітити, що при відчуженні власником частини земельної ділянки виникає питання ідентифікації цієї частини як об’єкта трансакції. Як зазначалося вище, відповідно до ч. 1 ст. 79 Земельного кодексу України, земельна ділянка як об’єкт права власності являє собою частину земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Отже, земельна ділянка як об’єкт права власності та, відповідно, цивільних правочинів, ідентифікується за трьома основними ознаками:
1) вона являє собою частину земної поверхні, на відміну від таких об’єктів земельних прав, як право на земельну частку (пай), яке являє собою умовну земельну ділянку, та частку у праві спільної власності на земельну ділянку, яке являє собою ідеальну частину земельної ділянки;
2) наявність установлених меж, які відмежовують земельну ділянку від інших частин земної поверхні;
3) наявність прав на земельну ділянку у певної особи, яка законом визнається суб’єктом таких прав.
Частина земельної ділянки, яка відчужується, повністю відповідає зазначеним першому та третьому критеріям. Так, частина земельної ділянки, яка виступає об’єктом правочину, є частиною земної поверхні, щодо якої власник наділений правом власності. Слід також зазначити, що відчуження з наступним виділенням в натурі (на місцевості) частини земельної ділянки не змінює правовий режим, включаючи й цільове призначення, земельної ділянки, з якої вона виділена.
Що стосується другого критерію, за яким ідентифікується земельна ділянка — наявність встановлених меж, — то він не у всіх випадках наявний у частини земельної ділянки. Для того щоб частина земельної ділянки відповідала даному критерію, потрібно визначити межу, яка відділяє частину земельної ділянки від решти земельної ділянки, на кадастровому плані цієї земельної ділянки. Встановлення меж частини земельної ділянки в натурі (на місцевості) перед її відчуженням є необхідною процесуально-правовою дією, яка передбачена ст. 198 ЗК України. Так, зокрема, кадастрова зйомка частини земельної ділянки завершується виготовленням кадастрового плану, який має містити інформацію про просторові параметри частини земельної ділянки (її площу та межі). Відповідно до ч. 2 ст. 198 ЗК України виготовлення кадастрового плану частини земельної ділянки можливе лише після геодезичного встановлення її меж.
Отже, частина земельної ділянки та земельна ділянка відрізняються між собою наявністю правовстановлюючого документа на земельну ділянку (державного акта) та кадастрового номера земельної ділянки.
Таким чином, за умови наявності такого кадастрового плану та визначення на ньому межі, яка відділяє частину земельної ділянки від решти земельної ділянки, така частина повністю відповідає критеріям, за допомогою яких ідентифікується й земельна ділянка як об’єкт права власності, і тому вона може бути об’єктом цивільних правочинів.
2. Які документи має надати особа, що бажає відчужити частину земельної ділянки, на частину земельної ділянки та на земельну ділянку, частина якої відчужується, приватному нотаріусу для посвідчення угоди?
При відчужені частини земельної ділянки надаються всі документи на відчужувану частину земельної ділянки (експертна оцінка, нормативна оцінка, витяг про наявні обмеження (обтяження) на частину земельної ділянки, кадастровий план на частину земельної ділянки) та державний акт на земельну ділянку. Для посвідчення правочину щодо відчуження частини земельної ділянки особа, яка її відчужує, має подати нотаріусу всі ті документи, які подаються при посвідченні правочину щодо відчуження земельної ділянки, а також кадастровий план цієї земельної ділянки, на якому позначена межа, яка відділяє частину земельної ділянки від земельної ділянки.
3. Чи правомірно органи земельних ресурсів вимагають розроблення проекту відведення земельної ділянки, якщо власник земельної ділянки бажає відчужити її частину?
Ні, така вимога є порушенням чинного земельного законодавства України. Оскільки, як з’ясовано при відповіді на перше запитання, власник земельної ділянки має право на відчуження частини земельної ділянки до її виділення в натурі (на місцевості), то органи земельних ресурсів не мають права вимагати розроблення проекту відведення земельної ділянки.
4. Чи правомірно органи, що здійснюють реєстрацію державного акту на право власності на земельну ділянку, відмовляють особі в реєстрації державного акту на набуту у власність частину земельної ділянки?
Ні, неправомірно, якщо подана для проведення такої реєстрації документація відповідає вимогам, передбаченим Тимчасовим порядком ведення державного реєстру земель, затвердженим Наказом Держкомзему України від 2 липня 2003 р. № 174. Той факт, що для проведення державної реєстрації подається документація, підготовлена у зв’язку з відчуженням частини земельної ділянки, не є підставою для визнання цієї документації такою, що не відповідає зазначеним вимогам.
Науковий експерт
кандидат юридичних наук,
заступник завідувача відділу
проблем аграрного, земельного та
екологічного права
Інституту держави і права НАН України Кулинич П. Ф.