ВИСНОВОК науково-правової експертизи при Інституті держави і права НАН України щодо відповідності чинному законодавству України відчуження ідеальної частки земельної ділянки особою, якій ділянка належить на праві власності

НАУКОВО-ПРАВОВА ЕКСПЕРТИЗА
при Інституті держави та права ім. В. М. Корецького НАН України
вул. Трьохсвятительська, 4 Triohsviatitelska, 4
01001, м. Київ-1, тел.: 278-80-46; 278-80-24; ф. 278-81-27

Kyiv, 0100I, UKRAINE
tel.:278-80-46; 278-81-27; fax: 278-81-27

«ЗАТВЕРДЖУЮ»
Голова Ради по науково-правовій експертизі
при Інституті і права НАН України
HAH України
Семчик В. І.
14 квітня 2009 року
ВИСНОВОК
науково-правової експертизи при Інституті держави і права НАН України
щодо відповідності чинному законодавству України відчуження ідеальної частки земельної ділянки особою, якій ділянка належить на праві власності

До Ради по науково-правовій експертизі при Інституті держави і права НАН України надійшов лист від приватного нотаріуса Феодосійського міського нотаріального округу Радова С. Л. з проханням дати науково експертне роз’яснення щодо відповідності чинному законодавству України договору купівлі-продажу ідеальної частки земельної ділянки до виділення цієї частки у натурі (на місцевості) відповідно до вимог ст. 79 Земельного кодексу України та Закону України «Про землеустрій».
Юридичні підстави для проведення науково-правової експертизи:
– лист від приватного нотаріуса Феодосійського міського нотаріального округу Радова С. Л. від 9 квітня 2009 р. з проханням про підготовку науково експертного висновку;
– згода виконавця на проведення експертизи та її (калькуляція) кошторис, що відповідно до
ч. 2 ст. 154 Цивільного кодексу України є укладенням цивільно-правового договору про проведення експертизи;
– Статут Інституту держави і права ім. В. М. Корецького НАН України (в частині повноважень на проведення науково-правової експертизи);
– Закон України від 10 лютого 1995 року «Про наукову і науково-технічну експертизу» (з наступними змінами і доповненнями);
– Наказ Державного комітету з питань науки і техніки та промислової політики України від
29 квітня 1996 року № 79 «Про затвердження Порядку проведення державної сертифікації діяльності фізичних та юридичних осіб в сфері наукової і науково-технічної експертизи»;
– Постанова Кабінету Міністрів України від 28 липня 2003 р. № 1 180 «Про затвердження переліку платних послуг, які можуть надаватися бюджетними науковими установами».
В листі замовник експертизи просить надати науково експертний висновок з такого питання: чи можливо, з метою створення спільної часткової власності на земельну ділянку, відчужувати ідеальну частку земельної ділянки від цілої земельної ділянки (частку в праві власності на земельну ділянку) без виділення її в окрему земельну ділянку.
Виходячи з положень доктрини земельного права щодо регулювання відносин відчуження землі, аналізу Земельного кодексу України та інших актів законодавства України, які регулюють відносини щодо відчуження земельних ділянок та прав на них, науковий експерт вважає необхідним дати таку відповідь на поставлене замовником експертизи питання:
1. Чи можливо, з метою створення спільної часткової власності на земельну ділянку, відчужувати ідеальну частку земельної ділянки від цілої земельної ділянки (частку в праві власності на земельну ділянку) без виділення її в окрему земельну ділянку?
Правовий режим спільної власності на земельні ділянки визначений Земельним кодексом України (ст. ст. 86–89, 120 та інші). Згідно з ст. 86 Кодексу, земельна ділянка може знаходитись у спільній власності з визначенням частки кожного з учасників спільної власності (спільна часткова власність) або без визначення часток учасників спільної власності (спільна сумісна власність). Суб’єктами права спільної часткової власності на землю можуть бути громадяни та юридичні особи. Право спільної власності на землю посвідчується державним актом на право власності на землю. Отже, громадяни можуть набувати земельні ділянки у спільну власність.
Згідно з ст. 87 Кодексу, право спільної часткової власності на земельну ділянку може виникати у таких випадках: а) при добровільному об’єднанні власниками належних їм земельних ділянок;
б) при придбанні у власність земельної ділянки двома чи більше особами за цивільно-правовими угодами; в) при прийнятті спадщини на земельну ділянку двома або більше особами; г) за рішенням суду. Незважаючи на те, що перелік підстав виникнення права спільної часткової власності на землю законом визначений, на практиці досить часто виникають спори щодо вичерпності цих підстав та їх змісту. По-перше, неоднозначно тлумачиться у процесі застосування підпункт « б» ст. 87 Земельного кодексу України, яким встановлено, що право спільної часткової власності на землю виникає при придбанні у власність земельної ділянки двома чи більше особами за цивільно-правовими угодами. На жаль, дехто розуміє дану підставу таким чином, що дві особи можуть стати співвласниками земельної ділянки тільки тоді, коли вони набувають у власність земельну ділянку одночасно, тобто на підставі одного договору. По-друге, іноді викладений у ст. 87 Земельного кодексу України перелік підстав виникнення права спільної часткової власності на землю трактується як вичерпний.
Однак такі тлумачення не відповідають положенням ч. 2 ст. 319 Цивільного кодексу України про те, що власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону, та положенням ч. 1 ст. 328 цього ж Кодексу про те, що право власності набувається на підставах, незаборонених законом, зокрема із правочинів. Крім того, слід враховувати і положення ст. 120 Земельного кодексу України, якою передбачена ще одна підстава набуття права спільної власності на землю. Зокрема, ст. 120 Земельного кодексу України передбачає можливість виникнення права спільної часткової власності на земельну ділянку і у випадках придбання розташованої на ній нерухомості іншою особою. Згідно з ч. 1 цієї статті, до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором. Якщо ж договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначено, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка необхідна для їх обслуговування. Однак зазначене зовсім не означає, що у випадку набуття особою у власність будівлі, що розташована на приватизованій земельній ділянці, така земельна ділянка завжди ділиться на дві окремі ділянки. Адже такий поділ може бути заборонений санітарними, екологічними чи протипожежними правилами, відповідно до яких земельна ділянка через її невеликий розмір не може бути поділена на дві в силу заборон та обмежень, що випливають відповідно з санітарного, екологічного чи протипожежного законодавства України. В таких випадках набувач будівлі отримає у власність не частину земельної ділянки, фізично відмежовану від іншої її частини у порядку землеустрою, а частку у праві власності на всю земельну ділянку, що раніше визначена не була, і стане таким чином її співвласником.
Таким чином, зміст підпункту « б» статті 87 Земельного кодексу України слід розуміти так, що право спільної часткової власності на землю виникає при придбанні у власність земельної ділянки двома чи більше особами за однією цивільно-правовою угодою або різними угодами, укладеними в різний час та різним предметом (купівля-продаж, дарування, міна тощо).
А це означає, що внаслідок таких дій виникає ситуація, коли одна земельна ділянка є спільною власністю двох осіб, з яких перша особа набула у власність всю земельну ділянку на підставі рішення органу влади чи договору (правочину), а потім здійснила відчуження ідеальної частини цієї ж земельної ділянки другій особі на підставі договору про відчуження ідеальної частки земельної ділянки. Укладення таких договорів цілком відповідає чинному цивільному і земельному законодавству України.
Важливі положення права спільної власності на землю встановлені у ст. 88 Земельного кодексу України. Згідно з цією статтею, володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюються за згодою всіх співвласників згідно з договором, а у разі недосягнення згоди — у судовому порядку. Таким договором є договір про спільну часткову власність на земельну ділянку, який укладається в письмовій формі і посвідчується нотаріально. Отже, обов’язковою умовою здійснення права спільної часткової власності на землю є укладення договору про спільну часткову власність на земельну ділянку, який сторони повинні укласти після укладення договору про відчуження ідеальної частки земельної ділянки, а у випадку виникнення між ними спору — встановити порядок спільного володіння і користування земельною ділянкою в судовому порядку. В зв’язку з цим є бажаним, щоб сторони договору купівлі-продажу ідеальної частки земельної ділянки домовилися і про укладення договору про спільну часткову власність на земельну ділянку.
Слід також зазначити, що згідно з ст. 88 Земельного кодексу України, співвласники земельної ділянки можуть або спільно її використовувати (наприклад, побудувавши та експлуатуючи житловий будинок, який належатиме їм на праві спільної часткової власності), або ж отримати у володіння і користування частину спільної земельної ділянки, що відповідає розміру належної кожному з співвласників частки. Включення такого пункту у договір купівлі-продажу ідеальної частки земельної ділянки сприятиме підвищенню рівня юридичної визначеності відносин, які виникнуть між ними щодо спільної земельної ділянки. Разом з тим, закріплення за співвласником частини спільної земельної ділянки, що відповідає розміру його частки у праві спільної власності на цю земельну ділянку, не є виділенням цієї частки у натурі (на місцевості) відповідно до вимог Закону України «Про землеустрій», оскільки частка у праві спільної власності завжди є ідеальною величиною, яка, на відміну від земельної ділянки, не має таких фізичних параметрів, як межа.
Таким чином, даючи загальну відповідь на поставлене замовником експертизи питання, маємо зазначити, що власник земельної ділянки має право здійснити відчуження ідеальної частини ділянки з тим, щоб оформити з покупцем цієї частки відносини спільної часткової власності на земельну ділянку. При цьому розмір відчужуваної ідеальної частки повинен бути визначений дробовим числом, а сама частка не підлягає виділенню в натурі (на місцевості) відповідно до вимог ст. 79 Земельного кодексу України та Закону «Про землеустрій».

Науковий експерт
кандидат юридичних наук,
заступник завідувача відділу
проблем аграрного, земельного
та екологічного права
Інституту держави і права НАН України П. Ф. Кулинич