НАУКОВИЙ ВИСНОВОК щодо колізії переважних прав співвласника на купівлю частки (стаття 362 Цивільного кодексу України) та наймача на купівлю предмета найму (ч. 2 статті 777 Цивільного кодексу України)

ІННА СПАСИБО-ФАТЄЄВА
доктор юридичних наук, професор кафедри цивільного права № 1 Національної юридичної академії України
ім. Я. Мудрого, м. Харків
Василь КРАТ
асистент кафедри цивільного права № 1 Національної юридичної академії України
ім. Я. Мудрого, м. Харків
НАУКОВИЙ ВИСНОВОК
щодо колізії переважних прав співвласника на купівлю частки (стаття 362 Цивільного кодексу України) та наймача на купівлю предмета найму (ч. 2 статті 777 Цивільного кодексу України)
У Цивільному кодексі України (далі – ЦК) передбачаються переважні права окремих суб’єктів, яким у порівнянні з іншими учасниками цивільного обороту надаються певні додаткові можливості. Насамперед це співвласники, переважне право яких найбільш відоме і полягає в наданні їм права в переважному порядку набути у власність частку, відчужувану іншим учасником спільної власності. Завдяки цьому їх частка в праві спільної власності збільшується або, якщо мало місце лише два співвласника – право спільної власності припиняється внаслідок зосередження всього майна в руках однієї особи.
У новому ЦК з’явилося ще одне переважне право – наймача на купівлю предмета найму в разі його відчуження наймодавцем. Само по собі воно схоже з переважним правом співвласника, але існують й істотні відмінності між ними.
По-перше, мають значення підстави виникнення переважних прав. Для переважного права співвласника на купівлю частки важливим є те, що воно обумовлено речовими відносинами, тобто відносинами спільної власності. Права ж наймача є зобов’язальними. Як наслідок, переважні права співвласників підпадають під сферу регулювання норм речового права, а переважні права наймачів – зобов’язального.
По-друге, переважне право співвласника закріплене на рівні імперативної норми і не піддається саморегулюванню сторін. Навпаки, переважне право наймача на купівлю предмета договору найму передбачене диспозитивною нормою, і сторони можуть самостійно встановити в договорі строк здійснення цього переважного права, порядок його реалізації, спосіб захисту (абз. 2 ч. 2 ст. 16 ЦК). До того, ж вони не позбавлені можливості закріпити в договорі найму умову про відсутність у наймача переважного права на купівлю предмета найму. Тобто, ЦК дозволяє учасникам правовідносин самостійно на власний розсуд врегулювати відповідні правовідносини, не врегульовані цивільним законодавством (ст. 6 ЦК).
Окрім цього, виникнення переважного права наймача на купівлю предмета найму, на відміну від переважного права співвласника, залежить від додаткових юридичних фактів: наявності чинного договору найму та належного виконання обов’язків за ним.
З наведених міркувань слідує, що переважне право купівлі предмета найму є подібним переважному праву співвласника, але має свої особливості, обумовлені зобов’язальним характером відносин сторін. Якщо законодавець надав учасникам договору найму можливість самостійно вирішувати питання про переважне право наймача набути у власність предмет договору оренди, то стосовно переважного права співвласника зовсім інша ситуація, оскільки воно не піддається регулюванню учасниками відповідних відносин.
Утім, проблемність цих прав виявляється в разі їх зіткнення між собою (або колізії). Прикладом є ситуація, коли співвласник має намір продати свою частку в праві на майно, яке здається в оренду. Тобто одночасно існують два переважних права – співвласника (ст. 362 ЦК) та орендаря (ч. 2 ст. 777 ЦК). Складність полягає в з’ясуванні того, чи мають ці права свій ранг, тобто чи можна вважати переважне право одного суб’єкта вагомішим (або пріоритетнішим) за переважне право іншого суб’єкта.
Розв’язання колізії переважних прав співвласника та наймача в ЦК не врегульоване. Для встановлення тих вихідних засад, якими слід керуватися при тлумаченні цієї ситуації, проаналізуємо схожу колізію – переважних прав співвласників. Таке може статися в випадку, коли декілька осіб, які мають частки в спільній власності незалежно від їх розміру, виявили бажання придбати частку, яку відчужує один із співвласників. Останній мав повідомити всіх співвласників про свій намір, і всі вони (або кілька з них) відгукнулися. Тоді співвласник-відчужувач має право вибору покупця (ч. 3 ст. 362 ЦК). За допомогою такої правової конструкції відбувається вирішення колізії переважних прав співвласників.
Жодних нарікань це не викликає, адже, за загальним правилом, власник на свій розсуд вирішує питання розпорядження майном. Це не коливає і наявність права спільної власності. Можливість власника діяти на свій розсуд тоді полягає в виборі співвласником, який продає свою частку, покупця.
Постає закономірне питання про те, чи може наведена конструкція використовуватися для розв’язання колізії переважного права співвласника та наймача? Видається, що ні. Оскільки законодавцем право вибору покупця передбачене вирішувати можливі колізії «рівних» переважних прав. Переважні права співвласника та наймача обумовлені різними правовідносинами, в яких перебувають зазначені суб’єкти – відповідно, речовими та зобов’язальними відносинами, що виключає використання цієї конструкції.
У той же час, і в ст. 362, і в ст. 777 ЦК йдеться про переважне право, відповідно, співвласників та наймача, перед іншими особами. Такою «іншою» особою для наймача, який претендує на набуття права власності на предмет оренди, буде той (або ті) із співвласників, які також виразили бажання придбати у власність частку. Відповідно, так само, «іншою» особою для цих співвласників буде наймач.
Отже, зі змісту статей 362 та 777 ЦК ми не в змозі дійти висновку про ранг переважних прав співвласників і наймача. Тоді, ймовірно, слід розв’язувати цю проблему, виходячи з їх правової природи.
Як уже вказувалося, перші переважні права мають речову, а другі – зобов’язальну природу. Власник на свій розсуд володіє, користується та розпоряджається своїм майном, незалежно від волі інших осіб (ч. 1 ст. 316, ч. 1 319 ЦК). Разом із тим, воля співвласника була втілена в договір, найму, де, крім ст.777 ЦК, зазначалося переважне право наймача. Чи мала при цьому враховуватися воля інших співвласників, тобто ще на етапі укладання такого договору? Звичайно, ні, адже це переважне право наймача передбачено законом, а не існує лише в залежності від умов договору. Укладення договору найму не вимагає згоди співвласників.
Відтак, і з цього боку відповіді на це питання очікувати не слід.
Таким чином, у законі прямо чи опосередковано не міститься правило або принцип, відповідно до якого можна було б із впевненістю стверджувати про пріоритетність одного з переважних прав перед іншим.
Теоретичні ж засади, які відомі з давньоримських часів і залишаються незмінними й дотепер, доводять бачення права власності як найширшого та максимально наближеного до абсолютного. Звичайно, у порівнянні з ним інші права (ті ж зобов’язальні) є вужчими. І якщо взяти це за аксіому, то пріоритет у реалізації переважних прав слід було б визнати за переважним правом співвласника на купівлю частки (ст. 362 ЦК).
У разі ж якщо співвласник відмовився від свого переважного права або не здійснив його протягом певного строку (десять днів для рухомого майна, місяць для нерухомого – абз. 2 ч. 2 ст. 362 ЦК), переважне право на її купівлю може бути реалізоване наймачем цієї частки. Для цього співвласник частки зобов’язаний повідомляти співвласника і наймача про продаж частки, із зазначенням ціни та інших умов продажу.
Разом із тим, якщо в договорі найму буде передбачено не тільки само переважне право наймача, а й встановлені детальні механізми його реалізації та відповідальність за порушення цього права, то чи можна стверджувати про неправомірність таких умов договору? А якщо ні, то навряд чи можна однозначно прогнозувати те, як поставиться до таких умов договору суд і чи відмовить він у позові про задоволення вимог наймача про застосування до співвласника, який порушив його переважне право. Чи сприйме суд один-єдиний довід, що міг би висловлюватися при цьому – про те, що власник має вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону (ч. 2 ст. 319 ЦК), що за своєю сутністю встановлює для власника межі в його можливості діяти на власний розсуд? І тут однозначної відповіді бути не може, адже дії власника укладати договір з деталізацією умов реалізації переважного права наймача не суперечать закону, оскільки саме законом це право й встановлено.
Підсумовуючи викладене вище, звичайно, хотілося б надати однозначну відповідь на поставлене питання про колізію переважних прав, однак зробити це не виявляється можливим. Складно навіть пропонувати власне тлумачення цієї колізії, оскільки законодавець не надав інструментарію для критеріїв, якими б ми оперували. Тому воно може бути легко розцінене як бездоказове та не аргументоване.
Для практичних же потреб слід порадити уникати таких ситуацій, котрі приводили б до не просто спірних, а тупикових ситуацій. Краще зробити спробу їх вирішити за допомогою тих засобів, які можливі для застосування – наприклад, не доводячи до загострення відносин, поставити питання про виділ або поділ спільної власності, унаслідок чого припиняє існування й переважне право співвласників. За цих умов переважне право наймача існуватиме без конкурування з боку інших претендентів.

Доктор юридичних наук,
професор кафедри цивільного права № 1
Національної юридичної академії
України ім. Я. Мудрого Інна Спасибо-Фатєєва

Асистент кафедри цивільного права № 1
Національної юридичної академії
України ім. Я. Мудрого Василь Крат