Оскільки земельна ділянка розташована за межами населеного пункту і об’єкт нерухомості перебуває у приватній власності, то земельна ділянка належить до земель державної власності. Статтею 122 ЗК України визначена компетенція державних органів виконавчої влади по розпорядженню земельними ділянками залежно від місця їх розташування, цільового призначення, об’єктів, які розташовані на цій ділянці. Розпорядник земельної ділянки і є її продавцем. Наприклад, якщо на земельній ділянці розташована молочно-товарна ферма, то це ділянка сільськогосподарського призначення, і її продаж здійснює Головне управління Держземагентства України. Перш ніж приймати рішення про продаж земельної ділянки, орган виконавчої влади чи місцевого самоврядування повинен зареєструвати за собою право власності на земельну ділянку, що підлягає продажу. Реєстрація права власності здійснюється після державної реєстрації земельної ділянки та отримання витягу про земельну ділянку із Державного земельного кадастру.

Оскільки земельна ділянка розташована за межами населеного пункту і об’єкт нерухомості перебуває у приватній власності, то земельна ділянка належить до земель державної власності. Статтею 122 ЗК України визначена компетенція державних органів виконавчої влади по розпорядженню земельними ділянками залежно від місця їх розташування, цільового призначення, об’єктів, які розташовані на цій ділянці. Розпорядник земельної ділянки і є її продавцем. Наприклад, якщо на земельній ділянці розташована молочно-товарна ферма, то це ділянка сільськогосподарського призначення, і її продаж здійснює Головне управління Держземагентства України. Перш ніж приймати рішення про продаж земельної ділянки, орган виконавчої влади чи місцевого самоврядування повинен зареєструвати за собою право власності на земельну ділянку, що підлягає продажу. Реєстрація права власності здійснюється після державної реєстрації земельної ділянки та отримання витягу про земельну ділянку із Державного земельного кадастру.

Як нам відомо, правочини на землі державної і комунальної власності посвідчувалися на підставі відповідних рішень органів виконавчої влади та місцевого самоврядування. Державні акти для таких правочинів не вимагалися, оскільки на землі державної власності державні акти на право власності законодавством не були передбачені, а форма державного акта на право комунальної власності так і не була затверджена Кабінетом Міністрів України. На сьогодні до ст. 126 ЗК України внесено зміни, і державні акти на право власності на землю не видаються.
Відповідно до статті 791 ЗК України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об’єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації в Державному земельному кадастрі. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера.
Відповідно до п. 9 Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» право власності на земельні ділянки державної та комунальної власності, зазначені у пунктах 3 і 4 Прикінцевих та перехідних положень, реалізується після державної реєстрації права власності на відповідну земельну ділянку. Державна реєстрація права держави на земельні ділянки здійснюється на підставі заяви органів, які згідно зі ст. 122 ЗК України передають земельні ділянки у власність або в користування. До заяви додається витяг з Державного земельного кадастру про відповідну земельну ділянку.
Таким чином, відповідний орган влади може прийняти рішення про надання в користування земельної ділянки тільки після реєстрації права державної чи комунальної власності на земельну ділянку.
Державна реєстрація речових прав на земельні ділянки здійснюється виключно після державної реєстрації земельної ділянки в Державному земельному кадастрі (ст. 791 ЗК України). Державна реєстрація земельної ділянки — це внесення до Державного земельного кадастру передбачених Законом відомостей про формування земельної ділянки та присвоєння їй кадастрового номера. Стаття 24 Закону України «Про державний земельний кадастр» визначає порядок і умови реєстрації земельних ділянок. Кадастровий номер присвоюється при державній реєстрації земельної ділянки відповідним територіальним органом Держземагентства за місцем розташування земельної ділянки. При здійсненні реєстрації формується Поземельна книга, на підставі даних якої формується витяг про земельну ділянку. Витяг є обов’язковим при здійсненні цивільно-правової угоди щодо земельної ділянки. Витяг підтверджує присвоєння кадастрового номера земельної ділянки, несе інформацію про її розмір (площу), цільове призначення, адресу, наявні обмеження та іншу інформацію, необхідну для нотаріального посвідчення правочину (див. додатки № 7, № 47 до Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 № 1051).
Земельна ділянка може бути об’єктом цивільних прав виключно з моменту її формування та державної реєстрації права власності на неї (ч. 9 ст. 791 ЗК України).
Слід зазначити, що жодне вторинне право (оренда, право постійного користування та ін.) не може бути зареєстроване без реєстрації первинного права власності на земельну ділянку, в тому числі за державою чи територіальною громадою.
Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення порядку реєстрації речових прав на земельні ділянки державної та комунальної власності у зв’язку з їх розмежуванням», який прийнято Верховною Радою України 14.05.2013 (наразі знаходиться на підписі у Президента України), значно спрощена реєстрація права державної і комунальної власності. По-перше, держава і територіальна громада звільнені від оплати за витяг, який видається при реєстрації права власності на ділянку. По-друге, рішення про надання в користування приймається без попередньої реєстрації права власності за державою чи територіальною громадою. По-третє, реєстрація права власності держави та територіальної громади відбувається одночасно із реєстрацією вторинного права. Рішення про надання в користування чи передачу у власність вважається заявою про здійснення державної реєстрації права власності держави чи територіальної громади. Виключенням є продаж права на земельну ділянку на земельних торгах. Перш ніж виставити ділянку на торги, відповідний орган влади повинен зареєструвати право власності на ділянку (ст. 136 ЗК України).

Відповідно до ст. 65 Сімейного кодексу України (далі — СК) дружина, чоловік розпоряджаються майном, що є об’єктом права спільної сумісної власності подружжя, за взаємною згодою. Для укладення одним із подружжя договорів, які потребують нотаріального посвідчення, згода другого з подружжя має бути подана письмово. Згода на укладення договору, який потребує нотаріального посвідчення і (або) державної реєстрації, має бути нотаріально засвідчена.
Об’єктом права спільної сумісної власності подружжя є майно, набуте подружжям за час шлюбу. У ст. 61 СК України наведено перелік об’єктів права спільної сумісної власності. Законом «Про розмежування земель державної та комунальної власності» від 05.02.2004 № 1457-IV, який на сьогодні втратив чинність, були внесені зміни до ст. 61 СК України. Її було доповнено ч. 5, за якою земельні ділянки, приватизовані одним із подружжя в період їх шлюбу, були віднесені до об’єктів спільної власності. На цей час ч. 5 статті 61 виключено на підставі Закону від 17.05.2012 № 4766-VI. Крім того, ст. 57 СК України Законом від 17.05.2012 № 4766-VI доповнено окремою нормою, яка визначає приватизовані земельні ділянки як особисту власність дружини, чоловіка.
Аналогічною є позиція суду. Верховний Суд України листом від 29.10.2008 № 19-3767/0/8-08, який складено за матеріалами вивчення судових справ, що виникають із земельних правовідносин, надає висновок із питання спільної власності подружжя на приватизовану ділянку: земельна ділянка, право власності на яку набуто шляхом приватизації, є особистою приватною власністю того із подружжя, кому вона безоплатно передана у власність, та не є спільною сумісною власністю подружжя (п. 10 листа).
Оскільки земельні ділянки, набуті громадянами в порядку безоплатної приватизації, не є об’єктами спільної власності подружжя, то і письмова згода одного із них при відчуженні ділянки не потребується.

Відповідно до ст. 133 Земельного кодексу України (далі — ЗК) у заставу можуть передаватися земельні ділянки приватної власності, якщо інше не встановлено законом. Заставодержателем земельних ділянок сільсько­господарського призначення та прав на них (оренди, емфітевзису) можуть бути лише банки. Таким чином, громадяни можуть надавати в заставу земельні ділянки сільгосппризначення, але тільки банківським установам.
З приводу земельних ділянок сільгосппризначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва можна сказати, що відповідно до п. 15 Перехідних положень ЗК України до набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 1 січня 2016 року, не допускається купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб.
Угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв) в частині їх купівлі-продажу та іншим способом відчуження, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на майбутнє, є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення).
Закони України «Про заставу» (ст. 4) і «Про іпотеку» (ст. 5) визначають поняття предмета застави та іпотеки так: майно, яке відповідно до законодавства України може бути відчужено заставодавцем (іпотекодавцем) та на яке може бути звернено стягнення. Але, як було зазначено вище, земельна ділянка сільськогосподарського призначення підпадає під дію мораторію.
Отже, земельна ділянка сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва не може бути відчужена інакше, ніж способами, зазначеними вище. Тому така земельна ділянка не може бути предметом застави (іпотеки) до припинення дії мораторію. На сайті Держземагентства України опубліковано проект Закону України «Про обіг земель сільськогосподарського призначення», положеннями якого сформульовано порядок відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Іноземна особа має право надавати в заставу землі сільгосппризначення для ведення товарного сільгоспвиробництва, оскільки вона має право на їх відчуження, але не більше ніж на встановлений Законом термін.

Спочатку потрібно зареєструвати право власності з відкриттям розділу, потім саму іпотеку і вже далі вносити відповідні зміни.
Іпотекодержатель отримає відмову, якщо не буде зареєстровано право власності.
Також потрібно розуміти, що неможливо реєструвати іпотеку та її припинення у спецрозділі.
Державна реєстрація припинення іпотеки, обтяження проводиться на підставі заяви обтяжувача, яку він зобов’язаний подати протягом п’яти робочих днів з дня припинення іпотеки, обтяження самостійно або на письмову вимогу боржника чи іншої особи, права якої порушено через наявність таких реєстраційних записів.
У разі придбання (передачі) за результатом прилюдних торгів (аукціонів) нерухомого майна, що є предметом іпотеки, державна реєстрація припинення іпотеки проводиться на підставі заяви державного виконавця.
P.S. Cьогодні заборона і іпотека як види обтяження реєструються в одному електронному реєстрі і відповідно постає логічне запитання: А чи є необхідність робити одночасно два по суті однакових обтяження. Можливо, однієї іпотеки буде достатньо?

За чинним законодавством «старі» реєстри «закриті» і вносити до них будь-які записи неможливо. Відповідно рішення суду про скасування запису про обтяження іпотекою або заборони в «старих» реєстрах виконати неможливо.
До речі, РС записи в «старих» реєстрах не скасовує, а робить відповідні відмітки.

Власник такого майна буде подавати одну заяву, сплачувати один раз 120 грн., але реєстрація буде проводитися частково як у разі зі співвласниками. При наступному переході прав, якщо набувач буде в одній особі, ця складова зникне.

Наприкінці 2012 року було внесено зміни до Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24.05.2001 № 127, зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 10.07.2001 за № 582/5773, у зв’язку з чим багато питань, що стосуються проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, було вирішено вже до прийняття Закону України «Про технічну інвернтаризацію об’єктів нерухомого майна».
Так, відповідно до п. 1.2 наведеної Інструкції визначено порядок та методику проведення технічної інвентаризації збудованих (реконструйованих) будинків, допоміжних будівель та споруд з метою:
визначення їхніх фактичної площі та об’єму (щодо проектних);
обстеження та оцінки технічного стану наявних об’єктів;
установлення вартості об’єктів.
Технічна інвентаризація проводиться:
перед прийняттям в експлуатацію завершених будівництвом об’єктів, у тому числі після проведення реконструкції та капітального ремонту;
перед проведенням державної реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва;
перед проведенням державної реєстрації права власності на об’єкт нерухомого майна, що утворився в результаті поділу, об’єднання об’єкта нерухомого майна або виділення частки з об’єкта нерухомого майна, крім випадків, коли в результаті такого поділу, об’єднання або виділення частки завершений будівництвом об’єкт приймався в експлуатацію.
В інших випадках технічна інвентаризація проводиться за бажанням замовника.
Водночас аналіз Порядку № 703 дозволяє дійти висновку, що надання технічного паспорта є необхідним для проведення державної реєстрації:
права власності на новозбудований або реконструйований об’єкт нерухомого майна (п. 29);
права власності на об’єкт нерухомого майна, що утворився в результаті поділу об’єкта нерухомого майна або виділення частки з об’єкта нерухомого майна (п. 37);
права власності на об’єкт нерухомого майна, що утворився в результаті об’єднання об’єктів нерухомого майна (п. 38);
припинення права власності на нерухоме майно у зв’язку з його знищенням (п. 39);
права власності на об’єкт незавершеного будівництва (п. 76).

(ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень)
Увага! Відмова в державній реєстрації прав нотаріусом як державним реєстратором здійснюється у разі реєстрації заяви про державну реєстрацію прав, поданої під час вчинення нотаріальної дії чи у результаті вчинення нотаріальної дії.
У державній реєстрації прав може бути відмовлено, якщо:
заявлене право, обтяження не підлягає державній реєстрації відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»;
об’єкт нерухомого майна розміщений на території іншого органу державної реєстрації прав;
із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень звернулася неналежна особа;
подані документи не відповідають вимогам, встановленим Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», або не дають змоги встановити відповідність заявлених прав документам, що їх посвідчують;
заяву про державну реєстрацію прав, пов’язаних з відчуженням нерухомого майна, подано після державної реєстрації обтяжень, встановлених щодо цього майна, крім випадків, встановлених ч. 9 ст. 15 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»;
заяву про державну реєстрацію обтяжень речових прав на нерухоме майно щодо попереднього правонабувача подано після державної реєстрації права власності на таке майно за новим правонабувачем;
заяву про державну реєстрацію речових прав, похідних від права власності, подано за відсутності державної реєстрації права власності, крім випадків, установлених частиною дев’ятою статті 15 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»;
під час подання заяви про державну реєстрацію права власності на підприємство як єдиний майновий комплекс, житловий будинок, будівлю, споруду (їх окремі частини), що виникло на підставі документа, за яким правонабувач набуває також право власності на земельну ділянку, не подано заяву про державну реєстрацію права власності на земельну ділянку;
після завершення п’ятиденного строку з дня отримання заявником письмового повідомлення про зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав не усунено обставин, що були підставою для прийняття такого рішення;
заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень під час вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва подано не до нотаріуса, який вчинив таку дію;
заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень в електронній формі подано особою, яка не є державним кадастровим реєстратором або державним виконавцем;
заявником подано ті самі документи, на підставі яких заявлене право та обтяження такого права вже зареєстровано в Державному реєстрі прав.