Відповідь:

При посвідченні правочинів з нерухомим майном, а особливо при видачі свідоцтв про право на спадщину, реєстраційні дії нотаріуса у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень супроводжуються відкриттям розділу в цьому реєстрі, що потребує занесення до Державного реєстру опису нерухомого майна, щодо якого посвідчується правочин чи оформляється спадщина.
Згідно зі ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно (далі — державна реєстрація прав) — офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, тобто реєстрації підлягають саме права на нерухоме майно.
Кожний розділ Державного реєстру прав складається з чотирьох частин, які містять відомості про: 1) нерухоме майно; 2) право власності та суб’єкта (суб’єктів) цього права; 3) інші речові права та суб’єкта (суб’єктів) цих прав; 4) обтяження прав на нерухоме майно та суб’єкта (суб’єктів) цих прав.
Виходячи з норм зазначеного закону, при відкритті розділу у зв’язку з реєстрацією заявленого права державний реєстратор чи нотаріус, яким вчиняється дія, повинен здійснити опис нерухомого майна, щодо якого це право заявлене.
Згідно з п. 20 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів від 26.10.2011 № 1141, з метою проведення державної реєстрації виникнення права власності (а при відкритті розділу нотаріус реєструє саме виникнення права власності) державний реєстратор вносить до запису про нерухоме майно такі відомості щодо об’єкта нерухомого майна:
• тип об’єкта нерухомого майна (житловий будинок, будівля, споруда, квартира, житлове приміщення, нежитлове приміщення тощо);
• призначення об’єкта нерухомого майна (житловий або нежитловий);
• площа об’єкта нерухомого майна (загальна та (за наявності) житлова);
• відомості про складові частини об’єкта нерухомого майна (найменування та/або присвоєння літера, загальна та (за наявності) житлова площа об’єкта нерухомого майна, який є складовою частиною складної речі та призначений для обслуговування іншої (головної) речі, пов’язаний з нею спільним призначенням та є її приналежністю);
• адреса об’єкта нерухомого майна;
• прізвище, ім’я та по батькові державного реєстратора;
• найменування органу державної реєстрації прав або найменування нотаріальної контори, назва нотаріального округу.
У разі коли право власності на земельну ділянку, на якій розташований такий об’єкт нерухомого майна, зареєстровано в установленому законодавством порядку, державний реєстратор додатково вносить відомості про реєстраційний номер такої земельної ділянки. Для нотаріуса є важливим правильно здійснити опис нерухомого майна як у документі, який ним посвідчується, так і згідно з названою вище постановою, як реєстратора занести ці відомості до Державного реєстру.
Але не слід забувати, що нотаріус перш за все нотаріус, який має вчинити нотаріальну дію. Для вчинення нотаріальної дії нотаріус не може вимагати здійснення технічної інвентаризації об’єкта нерухомого майна, а має виходити з того, що власник може розпорядитися лише тим правом, яке йому належить і підтверджується правовстановлюючим документом. Перейти до іншого власника внаслідок правочину (зустрічних намірів і волі власника та набувача) може лише те, що підтверджено правовстановлюючим документом.
Згідно з ч. 3 ст. 17 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» документи, що встановлюють виникнення, перехід, припинення прав на нерухоме майно та їх обтяжень і подаються для державної реєстрації прав, повинні відповідати вимогам, встановленим цим Законом та іншими нормативно-правовими актами. Тому при розбіжності характеристик об’єкта нерухомості у правовстановлюючому документі і технічному паспорті навіть найновіший, «сьогоднішній», технічний паспорт не є документом, що встановлює виникнення, перехід, припинення прав на нерухоме майно.
Відповідно до п. 26, п. 27 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 22.06.2011 №703:
26. Для проведення державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно необхідними документами є документи, що підтверджують виникнення, перехід або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно та інші документи, визначені цим Порядком.
27. Документами, що підтверджують виникнення, перехід та припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, є:
1) укладений в установленому законом порядку договір, предметом якого є нерухоме майно, права щодо якого підлягають державній реєстрації, або речове право на нерухоме майно, чи його дублікат;
2) свідоцтво про право власності на частку в спільному майні подружжя в разі смерті одного з подружжя, видане нотаріусом або консульською установою України, чи його дублікат;
3) свідоцтво про право на спадщину, видане нотаріусом або консульською установою України, чи його дублікат;
4) свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, видані нотаріусом, чи їх дублікати;
5) свідоцтво про право власності на нерухоме майно, видане державним реєстратором відповідно до цього Порядку;
6) свідоцтво про право власності, видане органом приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді;
7) свідоцтво про право власності на нерухоме майно, видане органом місцевого самоврядування або місцевою держадміністрацією до набрання чинності цим Порядком;
8) рішення про закріплення нерухомого майна на праві оперативного управління чи господарського відання, прийняте власником нерухомого майна чи особою, уповноваженою управляти таким майном;
9) державний акт на право власності на земельну ділянку або на право постійного користування земельною ділянкою;
10) рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно;
11) ухвала суду про затвердження (визнання) мирової угоди;
12) заповіт, яким встановлено сервітут на нерухоме майно;
13) закон, яким встановлено сервітут на нерухоме майно;
14) рішення уповноваженого законом органу державної влади про повернення об’єкта нерухомого майна релігійній організації;
15) рішення власника майна, уповноваженого ним органу про передачу об’єкта нерухомого майна з державної у комунальну власність чи з комунальної у державну власність або з приватної у державну чи комунальну власність;
16) інші документи, що підтверджують виникнення, перехід та припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно відповідно до закону.
Отже, оскільки нотаріус не просто реєструє в Державному реєстрі право, яке чи то виникає і переходить при посвідченні нотаріусом договору, чи то виникає внаслідок видачі свідоцтва про право на спадщину, а робить це одночасно з вчиненням такої нотаріальної дії згідно з ч. 9 ст. 15 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», то всі відомості вносяться ним на підставі правовстановлюючого документа, поданого для вчинення нотаріальної дії.
Нотаріус не є спеціалістом з питань технічної інвентаризації, не може дійти висновку щодо того, самовільно чи не самовільно зведені будівлі і споруди, а тому не може на власний розсуд вирішити питання щодо внесення будь-яких відомостей, відмінних від тих, що зазначені в правовстановлюючому документі. Інформація, занесена нотаріусом до Державного реєстру, має бути достовірна і ґрунтуватися на документах, які перелічені вище.
Звісно, що характеристики такого нерухомого майна, як житловий будинок, можуть змінитися, якщо власник отримав необхідні дозволи на зведення тих чи інших споруд. Тому власник має право внести про це відомості до Державного реєстру, навіть якщо в подальшому він має намір відчужувати цей об’єкт нерухомості. Висновок про те, необхідні такі дозволи чи ні, має робити спеціаліст в будівельній галузі, яким нотаріус не є. А державний реєстратор має право на підставі закону витребувати усю необхідну інформацію та документи, що стосуються об’єкта нерухомого майна, з метою внесення до Державного реєстру достовірної інформації. Завдання нотаріуса при посвідченні договору відчуження полягають у захисті прав та інтересів не тільки відчужувача, але також і набувача.
При вчиненні нотаріальних дій з нерухомістю до впровадження Державного реєстру нотаріуси могли у документі зазначити характеристики об’єкта, які відмінні від тих, що відображені у правовстановлюючому документі. Але давайте згадаємо, чи робили це нотаріуси на підставі лише технічного паспорта, при тому, що технічна інвентаризація провадилася обов’язково? Ні, бо крім технічного паспорта подавався Витяг з реєстру прав власності на нерухоме майно. Виходить, що зміни мають бути не тільки в техпаспорті, щоб нотаріус міг ними керуватися, а й у Державному реєстрі, щоб вважати, що право існує.