Пропозиції щодо приведення окремих норм законодавства у відповідність до ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»

  

ГРОМАДСЬКА ОРГАНІЗАЦІЯ

«АСОЦІАЦІЯ НОТАРІУСІВ МІСТА ХАРКОВА ТА ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ»

61002, м. Харків, вул. Ольмінського, буд. 6

код ЄДРПОУ 24275948, п/р. 2600800119855 в АТ «РЕГІОН-БАНК» у м. Харкові, МФО 351254

(057) 714-27-90, (057) 714-27-89

«10» лютого 2015 р. № 4

 

Міністру юстиції України

Петренку П.Д.

 

 

Шановний Павле Дмитровичу!

 

Як відомо, в житті дуже часто саме «дрібниці» вирішують успіх тієї чи іншої справи, ось і в цьому зверненні ми спробуємо звернути Вашу увагу на певні технічні питання, які стають на заваді у реалізації прав громадян України у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно.

При цьому виправити ці недоліки можливо саме на рівні підзаконних нормативних актів.

Впорядкувавши ці питання, держава значно спростить цивільний оборот та життя власників нерухомого майна і підвищить дієвість механізму реєстрації прав.

 

1. Пунктом 2.6 наказу Міністерства юстиції України від 12.12.2011 № 3502/5 «Про затвердження Порядку прийняття і розгляду заяв про внесення змін до записів, внесення записів про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень та скасування записів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно» (далі — наказ № 3502/5) передбачено, що «Для внесення записів про скасування державної реєстрації прав, скасування записів Державного реєстру прав заявник подає рішення суду про скасування рішення державного реєстратора, що набрало законної сили…»

Але у нотаріальній практиці є випадки, коли нотаріально посвідчені договори визнаються судами недійсними і постає питання скасування записів про перехід права власності.

Такі питання розглядають суди загальної юрисдикції, і в позовах не ставиться питання визнання недійсним рішення державного реєстратора-нотаріуса, яке стало підставою для вчинення таких реєстраційних дій.

До того ж, згідно з Кодексом адміністративного судочинства України (ст. 17) розгляд скарг на дії державних реєстраторів, а відповідно і нотаріусів під час вчинення реєстраційних дій, є юрисдикцією адміністративних судів.

Отже, ми маємо ситуацію, коли за визнанням недійсним договору позивач повинен звертатися до суду загальної юрисдикції, а за скасуванням рішення державного реєстратора — до адміністративного суду. Проте визнання правочину недійсним автоматично призводить до недійсності реєстрації за ним прав.

2. Наказом № 3502/5 (п. 2.1) встановлено, що «Для внесення змін до записів, внесення записів про скасування державної реєстрації прав та скасування записів Державного реєстру прав заявник подає органу державної реєстрації прав, державним реєстратором якого було проведено державну реєстрацію прав, або нотаріусу, яким проведено державну реєстрацію прав, заяву та документи, визначені цим Порядком».

Але є невирішеним питання, хто вносить зміни до записів у разі, коли записи «переносяться» зі старих реєстрів у ДРРП.

Також вважається, що нотаріус повинен вносити лише ті зміни, які виникли з його вини (технічна помилка), або виникли внаслідок нотаріально посвідченого договору (наприклад, договір оренди майна). Під час дії такої редакції вказаного пункту, складаються ситуації, коли нотаріус повинен вносити зміни до розділу, що стались через певний час внаслідок перепланування тощо. Такі зміни повинен вносити державний реєстратор органу державної реєстрації прав.

 

3. Незважаючи на те, що постановою КМУ від 17.10.2013 № 868 (далі — постанова № 868), яка набула чинності 12.02.2014, встановлено, що із заявою про припинення заборони може звертатися боржник, а формами заяв, що затверджені наказом Міністерства юстиції України від 17.04.2012 № 595/5, не передбачено такої можливості.

 

4. Згідно з абз. 3 п. 2.2 наказу № 3502/5   орган державної реєстрації прав або нотаріус видає заявникові картку прийому заяви.

Однак вимога щодо видачі нотаріусом картки прийому заяви, яка містилась у попередньому Порядку державної реєстрації, затвердженого постановою КМУ № 703, була вилучена у Порядку державної реєстрації, затвердженого постановою № 868. Тобто під час державної реєстрації, яку проводить нотаріус, картка прийому заяви не видається. Вважаємо, що під час внесення змін нотаріусу також не має потреби видавати картку прийому заяви, адже ці зміни вносяться у день звернення особи для внесення змін.

5. Щодо процедури Державної реєстрації припинення іпотеки, яка була зареєстрована нотаріусами до 01.01.2013

Пунктом 71 Порядку  державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою № 868  передбачено, що державна реєстрація припинення обтяження нерухомого майна іпотекою провадиться нотаріусом одночасно із зняттям ним заборони, накладеної під час посвідчення договору іпотеки.

Пункт 98 цього ж Порядку регламентує, що за відсутності державної реєстрації права власності нерухоме майно в Державному реєстрі прав державний реєстратор переносить відомості про таку іпотеку з Державного реєстру іпотек до спеціального розділу Державного реєстру прав, після чого на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав вносить до Державного реєстру прав відповідний запис  припинення обтяження нерухомого майна.

Але відповідно до ч. 2 ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав  на нерухоме майно та їх обтяжень» іпотека є похідним речовим правом та  реєструються після державної реєстрації права власності на відповідне нерухоме майно.

Вичерпний перелік об’єктів, щодо яких у спеціальному розділі Державного реєстру прав провадиться державна реєстрація іпотеки, визначено ст. 15 Закону України « Про державну реєстрацію речових прав  на нерухоме майно та їх обтяжень». Серед переліку відсутнє таке речове право, як іпотека на певне нерухоме майно.

Навіть, якщо нотаріус всупереч ст. 15 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав  на нерухоме майно та їх обтяжень», але керуючись п. 98 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень проводить припинення державної реєстрації іпотеки з використанням спеціального розділу,  то постає питання: де мають зберігатися документи, на підставі яких було проведено відповідну державну реєстрацію до відкриття розділу в ДРРП? Оскільки це питання постановою № 868 не врегульоване, але за анталогією проведення державної реєстрації іпотеки майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершене (п. 70),  нотаріус має зберігати  заяву, копії поданих заявником для проведення державної реєстрації прав документів, документ, що підтверджує внесення плати за надання витягу з Державного реєстру прав, документ про сплату державного мита, а також інші документи, видані, оформлені або отримані ним під час проведення державної реєстрації прав, до відкриття розділу Державного реєстру прав та реєстраційної справи на такий об’єкт нерухомого майна. Але як відомо , відповідна справа, в якій мають зберігатися вищевказані документи в номенклатурі нотаріуса відсутня .

 

Підводячи висновок, слід зазначити, що наразі існує нагальна необхідність приведення зазначених вище положень законодавства у відповідність до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав  на нерухоме майно та їх обтяжень».

 

 

З повагою

Президент

Громадської організації

«Асоціація нотаріусів м. Харкова

та Харківської області»                                                   В.М. Марченко

отримати