Правова позиція Верховного Суду України у справі № 6-194цс14 від 17 грудня 2014 року щодо підстав визнання договору купівлі-продажу недійсним (відсутність кадастрового номеру земельної ділянки в договорі купівлі-продажу будівлі).

П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

17 грудня 2014 року м. Київ

Судові палати у цивільних та господарських справах
Верховного Суду України в складі:
головуючого А.Г. Яреми

суддів: В.П. Барбари І.С. Берднік Л.І. Григор’євої В.С. Гуля В.І. Гуменюка А.А. Ємеця Т.Є. Жайворонок П.І. Колесника Н.П. Лященко Л.І. Охрімчук О.І. Потильчака Ю.Л. Сеніна В.М. Сімоненко І.Б. Шицького

розглянувши на спільному судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2, приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3, ОСОБА_4, третя особа – комунальне підприємство «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна», про розірвання договору; за зустрічним позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1, ОСОБА_4, третя особа – приватний нотаріус Київського нотаріального округу ОСОБА_5, про визнання права власності та повернення коштів і за зустрічним позовом ОСОБА_4 до ОСОБА_2, приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3, ОСОБА_1 про визнання договору недійсним за заявою ОСОБА_4 про перегляд Верховним Судом України ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 16 червня 2014 року,

в с т а н о в и л и :

У грудні 2012 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2, приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3, ОСОБА_4 про розірвання договору.

Зазначав, що 28 січня 2011 року між ОСОБА_4, ним (продавці) та ОСОБА_2 (покупець) було укладено договір купівлі-продажу нежилого приміщення (з відстрочкою платежу) (далі – Договір купівлі-продажу) – будівлі трансформаторної підстанції НОМЕР_1 (літ. Е) площею 34,5 кв. м, що розташована АДРЕСА_1.

За пунктом 3 Договору купівлі-продажу продаж нерухомого майна вчинено за 160 тис. грн, а саме: 80 тис. грн покупець сплатив у день підписання цього договору, решта суми в розмірі 80 тис. грн повинна була бути сплачена покупцем до 28 квітня 2011 року.

Посилаючись на те, що на час звернення до суду ОСОБА_2 не виконав умови Договору купівлі-продажу, а саме не сплатив продавцям 80 тис. грн, хоча спірне нежиле приміщення перебуває в його володінні й користуванні, просив розірвати Договір купівлі-продажу, зобов’язати приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 внести до Державного реєстру правочинів відомості про припинення зазначеного правочину й повернути йому оригінал правовстановлюючого документа – договору купівлі-продажу від 11 травня 2006 року та зобов’язати ОСОБА_2 повернути одержане ним за Договором купівлі-продажу нежиле приміщення.

У травні 2013 року ОСОБА_2 звернувся до суду із зустрічним позовом до ОСОБА_1, ОСОБА_4 про визнання права власності та повернення коштів.

Зазначав, що 29 жовтня 2010 року між ОСОБА_1, ОСОБА_4 (продавці) і ним (покупець) було укладено попередній договір купівлі-продажу зазначеного вище нежилого приміщення за ціною 561724 грн. За пунктом 2.2 цього договору покупець передав продавцям забезпечувальний платіж у розмірі 76980 грн. 29 грудня 2010 року між тими самими сторонами укладено договір про внесення змін до попереднього договору, яким збільшено суму забезпечувального платежу на 15923 грн, яку покупець передав продавцям.

У зв’язку з тим, що сторонами не було досягнуто домовленості про усунення виявлених обставин щодо неможливості використання спірного приміщення через відсутність доступу до нього, 6 грудня 2012 року він виконав зобов’язання за Договором купівлі-продажу шляхом внесення 80 тис. грн на депозит приватного нотаріуса Київського нотаріального округу ОСОБА_5.

Посилаючись на те, що продавці не дають згоди на здійснення державної реєстрації Договору купівлі-продажу, крім того, ним фактично здійснено переплату за придбане нерухоме майно в розмірі 12903 грн, у процесі розгляду справи уточнивши позовні вимоги, просив визнати за ним право власності на спірне нежиле приміщення, зобов’язати ОСОБА_1 і ОСОБА_4 повернути йому 12903 грн переплачених коштів, зобов’язати приватного нотаріуса Київського нотаріального округу ОСОБА_5 повернути йому 80 тис. грн, внесених на депозит приватного нотаріуса, та зобов’язати реєстраційну службу Головного управління юстиції зареєструвати за ним право власності на спірне нерухоме майно.

У червні 2013 року ОСОБА_4 звернувся до суду із зустрічним позовом до ОСОБА_2, приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3, ОСОБА_1 про визнання договору недійсним.

Посилаючись на те, що Договір купівлі-продажу укладений з порушенням частини шостої статті 120 Земельного кодексу України (далі – ЗК України), оскільки не містить кадастрового номера земельної ділянки, на якій розташоване спірне нерухоме майно, просив визнати Договір купівлі-продажу недійсним.

Рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 29 січня 2014 року в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1, зустрічних позовних вимог ОСОБА_2 та ОСОБА_4 відмовлено.

Рішенням апеляційного суду м. Києва від 22 травня 2014 року рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 29 січня 2014 року в частині відмови в задоволенні зустрічних позовних вимог ОСОБА_2 скасовано та ухвалено в цій частині нове рішення, яким зустрічні позовні вимоги ОСОБА_2 задоволено частково: стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 6451 грн 50 коп.; рішення суду першої інстанції в частині правового обґрунтування змінено: виключено з мотивувальної частини рішення посилання на статтю 652 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України); у решті – рішення залишено без змін.

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 16 червня 2014 року відмовлено ОСОБА_1 та ОСОБА_4 у відкритті касаційного провадження з підстав, передбачених пунктом 5 частини четвертої статті 328 Цивільного процесуального кодексу України (далі – ЦПК України).

У заяві про перегляд ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 16 червня 2014 року ОСОБА_4 порушує питання про скасування зазначеної ухвали та прийняття нового рішення про задоволення його зустрічних позовних вимог, посилаючись на неоднакове застосування судами касаційної інстанції частини другої статті 377 ЦК України та частини шостої статті 120 ЗК України, що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.

В обґрунтування заяви ОСОБА_4 надав ухвалу колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 19 вересня 2012 року та постанову Вищого господарського суду України від 8 квітня 2014 року, в яких, на його думку, по-іншому застосовано зазначені правові норми.

Ухвалою колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 20 жовтня 2014 року цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2, приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3, ОСОБА_4, третя особа – комунальне підприємство «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна», про розірвання договору; за зустрічним позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1, ОСОБА_4, третя особа – приватний нотаріус Київського нотаріального округу ОСОБА_5, про визнання права власності та повернення коштів і за зустрічним позовом ОСОБА_4 до ОСОБА_2, приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3, ОСОБА_1 про визнання договору недійсним допущено до провадження Верховного Суду України в порядку глави 3 розділу V ЦПК України.

Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши наведені в заяві ОСОБА_4 доводи, судові палати у цивільних та господарських справах Верховного Суду України дійшли висновку про те, що заява не підлягає задоволенню з таких підстав.

За змістом статті 360-5 ЦПК України Верховний Суд України відмовляє в задоволенні заяви, якщо обставини, які стали підставою для перегляду справи, не підтвердилися.

У справі, яка переглядається, судами встановлено, що 28 січня 2011 року між ОСОБА_4, ОСОБА_1 (продавці) та ОСОБА_2 (покупець) було укладено Договір купівлі-продажу нежилого приміщення загальною площею 34,5 кв. м, що розташоване АДРЕСА_1.

На час укладення указаного Договору купівлі-продажу нежилого приміщення кадастровий номер земельній ділянці, на якій розміщене зазначене нерухоме майно, присвоєний не був.

Ухвалюючи рішення про відмову в задоволенні зустрічних позовних вимог ОСОБА_4, суд першої інстанції, з висновками якого погодились суди апеляційної та касаційної інстанцій, виходив із того, що земельна ділянка, на якій розміщений об’єкт нерухомості, на час укладення Договору купівлі-продажу не мала кадастрового номера, не перебувала у власності продавців нерухомого майна – ОСОБА_4 і ОСОБА_1, оскільки указана земельна ділянка є власністю територіальної громади м. Києва, та, ураховуючи те, що незазначення кадастрового номера цієї земельної ділянки не порушує прав продавця, дійшов висновку про відсутність правових підстав для визнання Договору купівлі-продажу недійсним.

Разом із тим у судових рішеннях, які надані заявником як приклад неоднакового застосування судами касаційної інстанції частини другої статті 377 ЦК України та частини шостої статті 120 ЗК України, містяться висновки про таке:

– в ухвалі колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 19 вересня 2012 року касаційний суд вважав, що незазначення в договорі про відчуження відповідної частки в праві спільної часткової власності кадастрового номера земельної ділянки, на якій розміщений об’єкт нерухомості, не може бути підставою для відмови в посвідченні нотаріусом такого договору у зв’язку з недотриманням вимог статті 377 ЦК України та статті 120 ЗК України, оскільки такий договір не передбачав переходу прав на земельну ділянку;

– у постанові Вищого господарського суду України від 8 квітня 2014 року касаційний суд дійшов висновку про наявність правових підстав для визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна у зв’язку з недодержанням вимог частини другої статті 377 ЦК України та частини шостої статті 120 ЗК України щодо зазначення кадастрового номера земельної ділянки, указавши, що при переході права власності на нерухомість відповідна частина земельної ділянки не була сформована в окрему земельну ділянку з установленням меж і присвоєнням кадастрового номера, тому не можна вважати, що сторони спірного договору дійшли згоди з усіх істотних умов, зокрема щодо кадастрового номера земельної ділянки.

Отже, існує неоднакове застосування судами касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, а саме: частини другої статті 377 ЦК України та частини шостої статті 120 ЗК України.

Вирішуючи питання про усунення розбіжностей у застосуванні судами касаційної інстанції зазначених норм матеріального права, судові палати у цивільних та господарських справах Верховного Суду України виходять із такого.

За загальним положенням про договір (частина перша статті 626 ЦК України) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків.

Відповідно до статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов’язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов’язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Істотними умовами договору купівлі-продажу, за загальним правилом, є умови про предмет та ціну.

Інші умови договору купівлі-продажу можуть набувати значення істотних, якщо щодо них є безпосередня вказівка в інших правових нормах.

Так, за змістом частини другої статті 377 ЦК України та частини шостої статті 120 ЗК України кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з набуттям права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на ці об’єкти (крім багатоквартирних будинків).

Укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов’язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера.

Положення зазначених правових норм спрямовані на впровадження принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та об’єктів нерухомості, які на ній розташовані.

Таким чином, у договорі купівлі-продажу (або іншому договорі про відчуження) будинку (будівлі, споруди) повинен позначатись кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду.

Разом із тим відповідно до частини першої статті 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

Згідно із частиною другою статті 16, частиною першою статті 215 ЦК України одним із способів захисту порушеного права є визнання недійсним правочину, укладеного з недодержанням вимог, установлених частинами першою – третьою, п’ятою, шостою статті 203 цього Кодексу, зокрема у зв’язку з невідповідністю змісту правочину ЦК України та іншим актам цивільного законодавства.

Як установлено судом, підставою для визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, позивач, який є продавцем за цим договором, зазначив недодержання під час його укладення вимог частини шостої статті 120 ЗК України та частини другої статті 377 ЦК України, а саме незазначення кадастрового номера земельної ділянки, на якій розміщена будівля трансформаторної підстанції.

Установивши, що позивач (продавець) не є власником спірної земельної ділянки та що кадастровий номер земельній ділянці присвоєний не був, а також не встановивши порушення законних прав позивача у зв’язку з відсутністю в Договорі купівлі-продажу умови щодо кадастрового номера земельної ділянки, з урахуванням тієї обставини, що вказана істотна умова не впливає на права чи інтереси продавця, суд дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для задоволення його позовних вимог.

Зазначений висновок суду касаційної інстанції ґрунтується на правильному застосуванні норм матеріального права.

За таких обставин підстави для скасування ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 16 червня 2014 року відсутні

Отже, обставини, які стали підставою для перегляду справи, не підтвердилися, тому відповідно до частини першої статті 360-5 ЦПК України в задоволенні заяви ОСОБА_4 про перегляд рішення суду касаційної інстанції Верховним Судом України необхідно відмовити.

Керуючись пунктом 1 частини першої статті 355, пунктом 2 частини першої статті 360-3, частиною першою статті 360-5 ЦПК України, судові палати у цивільних та господарських справах Верховного Суду України

п о с т а н о в и л и :

У задоволенні заяви ОСОБА_4 про перегляд Верховним Судом України ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 16 червня 2014 року відмовити.

Постанова Верховного Суду України є остаточною і може бути оскаржена тільки на підставі, встановленій пунктом 2 частини першої статті 355 Цивільного процесуального кодексу України.

Головуючий А.Г. Ярема

Судді: В.П. Барбара І.С. Берднік Л.І. Григор’єва В.С. Гуль В.І. Гуменюк А.А. Ємець Т.Є. Жайворонок П.І. Колесник Н.П. Лященко Л.І. Охрімчук О.І. Потильчак Ю.Л. Сенін В.М. Сімоненко І.Б. Шицький

ПРАВОВА ПОЗИЦІЯ

у справі № 6-194цс14

За змістом частини другої статті 377 ЦК України та частини шостої статті 120 ЗК України кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з набуттям права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на ці об’єкти (крім багатоквартирних будинків).

Установивши, що позивач (продавець за договором купівлі-продажу нежилого приміщення) не є власником спірної земельної ділянки та що кадастровий номер земельній ділянці присвоєний не був, а також не встановивши порушення законних прав позивача у зв’язку з відсутністю в указаному договорі купівлі-продажу умови щодо кадастрового номера земельної ділянки, з урахуванням тієї обставини, що вказана істотна умова не впливає на права чи інтереси продавця, суд дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для визнання такого договору недійсним.

Суддя Верховного Суду України Л.І. Охрімчук