ЛИСТ Державного агенства України з інвестицій та інновацій від 14.12.2007 р. N 3140/022-0508

Державне агентство України з інвестицій та інновацій розглянуло лист щодо відповідності схеми з укладанням попереднього договору статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» та повідомляє.
Згідно зі статтею 635 Цивільного кодексу України попереднім є договір, сторони якого зобов’язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.
Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, — у письмовій формі.
Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.
Зобов’язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), установленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.
Відповідно до статей 509 та 546 цього Кодексу зобов’язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов’язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов’язку.
Зобов’язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу (зокрема договори та інші правочини).
Виконання зобов’язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.
Договором або законом можуть бути встановлені інші види забезпечення виконання зобов’язання.
При цьому згідно зі статтею 598 вказаного Кодексу зобов’язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, установлених договором або законом.
Припинення зобов’язання на вимогу однієї із сторін допускається лише у випадках, установлених договором або законом.
У зв’язку з цим разом з загальними нормами законодавства щодо забезпечення виконання зобов’язань слід враховувати, що зобов’язання, встановлене попереднім договором, припиняється, зокрема, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), установленого попереднім договором.
Разом з цим, з огляду на викладені у зверненні аргументи та законодавство України, йдеться про ситуацію, коли забудовник укладає попередній договір, сторони якого зобов’язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір купівлі-продажу житла в майбутньому (основний договір), за рахунок власних джерел фінансування здійснює будівництво житла, стає його власником, а лише потім укладає договір купівлі-продажу житла.
У свою чергу, частиною третьою статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» визначено, що об’єктами інвестиційної діяльності не можуть бути об’єкти житлового будівництва, фінансування спорудження яких здійснюється з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління. Інвестування та фінансування будівництва таких об’єктів може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, які створені та діють відповідно до законодавства, а також через випуск безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця такої нерухомості.

Заступник Голови І. Уманський