Лист Головного управління юстиції у Харківській області від 14.07.08 № 02-17/17738

Головне управління юстиції у Харківській області після обговорення Вашого запиту на засіданні Методичної ради нотаріусів області повідомляє наступне.
Процедура накладення заборони відчуження нерухомого майна в сфері іпотечних відносин регламентована статтею 55 та 73 Закону України «Про нотаріат» від 02 вересня 1993 року № 3425-ХІІ, п. 98 та 250-252 «Інструкція про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України», затвердженою Міністерством юстиції України 03.03.2004 року № 20/5. При цьому, діюча редакція статті 55 згаданого вище закону, в частині процедури накладання заборони на відчуження, дійсно вийшла у протиріччя з п. 98 Інструкції.
Щодо можливості реалізації прав іпотекодержателя на самостійне внесення змін до іпотечного договору та накладання заборони у разі закінчення будівництва, вважаємо, що слід виходити з наступного. Після закінчення будівництва, об’єкт інвестування, який є предметом іпотечного договору, продовжує бути предметом іпотеки відповідно до умов іпотечного договору, при цьому договір є чинним та не потребує внесення змін та доповнень до нього. У цьому разі іпотекодержатель, на підставі документа про право власності, реєструє у встановленому порядку обтяження прав власника на забудовану нерухомість (мова йде про внесення запису до державного реєстру іпотек). Нотаріусу для цього надається повідомлення та оригінал документу про право власності на нерухоме майно.
Якщо передбачено іпотечним договором, нотаріус накладає заборону на відчуження нерухомості, яка є предметом іпотеки, за повідомленням іпотекодержателя. Вважаємо, що форма та зміст цього повідомлення мають бути обрані іпотекодержателем самостійно, та, безумовно, містити відомості про предмет іпотеки та посилання на іпотечний договір. Нотаріус повинен перевірити за іпотечним договором домовленість сторін про накладання заборони. Відповідно до вимог абзацу 2 п. 251 Інструкції, за договором застави житлового будинку, будівлі, садиби, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна, накладання заборони провадиться шляхом відповідного напису про це на договорі. Тобто, іпотекодержатель повинен надати нотаріусу, крім повідомлення, оригінал іпотечного договору, на якому і буде вчинено відповідний напис за формою № 71, затвердженою наказом Міністерства юстиції України від 10 січня 2005 року за № 1/5. Процедура накладання заборони, реєстрація в реєстрі для реєстрації нотаріальних дій, в реєстрі для реєстрації заборон, внесення запису до Єдиного реєстру заборон відчуження нерухомого майна провадиться відповідно до п. 252 Інструкції. При цьому нотаріуси повинні використовувати роз’яснення, що містяться у листі Харківського обласного управління юстиції від 25.06.2003 року за № 10-13/4600. Нотаріальна дія вчиняється після її оплати в день подачі всіх необхідних документів, у тому числі і тих, що підтверджують повноваження представника іпотекодержателя, відповідно до вимог п. 42 Інструкції, або правоздатність та дієздатність юридичної особи у порядку, передбаченому п. 41 відповідної Інструкції. Вважаємо за можливе, у разі, якщо напис про накладання заборони не вміщується на посвідченому правочині, з урахуванням положень п. 24 Інструкції, прикріплення і підклейку аркушів до іпотечного договору для вчинення напису.
У разі зміни характеристик нерухомості, яка є предметом іпотеки (зміна площі нерухомості, зміна у плануванні приміщень тощо), нотаріус на підставі документа, що підтверджує право власності на нерухомість, зобов’язаний зробити відмітку на примірнику іпотечного договору, що належить іпотекодержателю. При цьому нотаріус не має права вимагати додаткових документів та згоди іпотекодавця. Слід звернути увагу, що законодавець не врегулював питання проставлення відмітки у разі зміни поштової адреси нерухомого майна. Внесення цих змін вважаємо можливим за умови підписання відповідного договору про внесення змін до іпотечного договору.
Державним та приватним нотаріусам цей лист направляємо для відома та використання в роботі.

Заступник начальника Головного
управління юстиції
у Харківській області І. В. Левченко