ЗВЕРНЕННЯ АСОЦІАЦІЇ ПРИВАТНИХ НОТАРІУСІВ ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ до Президента України Януковича В.Ф. № 6 від „ 15 ” квітня 2010 року

АСОЦІАЦІЯ ПРИВАТНИХ НОТАРІУСІВ ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

61002, м. Харків, вул. Ольмінського, буд. 6.
код ЄДРПОУ 24275948, п/р. 2600700114657 в АТ “РЕГІОН-БАНК” у м. Харкові,
МФО 351254
(057) 714-27-90, (057) 714-27-89

Вих. № 6 від „ 15 ” квітня 2010 року
На №____ „____” _______ 2010 року

Президенту України
Януковичу В.Ф.

Про наслідки практичної реалізації ст. 377 Цивільного кодексу України та ст. 120 Земельного кодексу України в редакції Закону
від 05.11.2009 р. № 1702-VI
для деяких категорій землеволодінь у власників житлових будинків

Шановний пане Президент!

5 листопада 2009 року Верховною Радою України було прийнято Закон України № 1702-VІ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю». Цим Законом унесено зміни до статті 377 Цивільного кодексу України та статті 120 Земельного кодексу України, що регулюють порядок переходу прав на земельну ділянку у випадку відчуження об’єкта нерухомості, що на ній розташований.
Зміни до статті 120 Земельного кодексу України набули чинності з 1 січня 2010 року і фактично із цього часу повністю припинилось укладання правочинів з відчуження об’єктів нерухомості, розташованих на земельних ділянках, наданих у користування, тобто не приватизованих.
Законом № 1702-VІ до статті 120 Земельного кодексу України додано частину шосту, якою передбачено обов’язкове зазначення площі та кадастрового номера земельної ділянки в текстах правочинів щодо нерухомості. У новій редакції статті 120 ЗК України не конкретизовано статус земельних ділянок, щодо яких є обов’язковим зазначення площі та кадастрового номера. Отже, вимога стосується всіх земельних ділянок, у тому числі й тих, що перебувають у державній та комунальній власності (тобто досі не приватизовані).
Присвоєння кадастрового номера є одним з етапів приватизації земельної ділянки після встановлення меж у натурі (на місцевості), тому всі приватизовані земельні ділянки мають кадастрові номери. Щодо неприватизованих земель державної та комунальної власності, то до сьогодні не проводились відповідні обміри, установлення меж земельної ділянки в натурі, відвід землі тощо. Відповідно землі державної та комунальної власності кадастрових номерів не мають.
Як показала практика, з моменту подання заявки на присвоєння кадастрового номера до отримання кадастрового номера минає понад три місяці. Протягом цього часу власник не має юридичного права здійснити відчуження належного йому об’єкта нерухомості (наприклад, житлового будинку, що розташований на неприватизованій земельній ділянці). Така ситуація вже призвела до обґрунтованого невдоволення населення законодавчими нововведеннями, а в сільській місцевості — до колапсу ринку нерухомості.
У багатьох районах України літні та малозабезпечені люди не мають фінансової можливості сплатити за послуги з виготовлення технічної документації, необхідної для присвоєння кадастрового номера, а отже, вони позбавлені свого права володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Усе це призводить, з одного боку, до загострення соціального напруження в суспільстві, а з іншого боку, до появи різних корупційних схем, які використовуються для незаконного збагачення деяких службовців.
Безумовно, в Україні назріла необхідність створення єдиної системи реєстрації прав на нерухоме майно, за якою юридична доля земельної ділянки має наслідувати долю житлового будинку (або навпаки). І перший крок у цьому напрямку було зроблено — запроваджено безоплатну приватизацію земельних ділянок. Але цей процес на місцях уже повністю припинився за відсутності в державному бюджеті коштів на оплату вартості послуг землевпорядних організацій з виготовлення технічної документації.
Ми проаналізували практику посвідчення правочинів щодо відчуження нерухомості в сільській місцевості за І квартал 2010 року. Саме мешканці сіл відчули всю складність нововведень, які були спрямовані на спрощення процедури, а фактично привели до протилежних наслідків. За статистичними даними за І квартал 2010 року, нотаріальне посвідчення правочинів щодо відчуження житлових будинків у сільській місцевості припинилось майже повністю. Розглянемо причини цього явища.
У сільській місцевості більше половини земельних ділянок, на яких розташовані житлові будинки, не приватизовано. Для отримання кадастрового номера на таку земельну ділянку необхідна технічна документація, вартість виготовлення якої в землевпорядних організаціях становить від 1 500 грн., а термін виготовлення — від трьох до шести місяців. Ринкова вартість житлових будинків у сільській місцевості в середньому по Україні не перевищує 15 000 грн., тобто вартість послуги сягає 10% вартості об’єкта нерухомості.
Особи, яким треба терміново змінити місце проживання (робота, навчання) і продати будинок, змушені відкладати вирішення своїх життєвих проблем і чекати півроку документів на землю.
Людина, якій, наприклад, терміново потрібні гроші на лікування, не може півроку чекати, поки виготовлять технічну документацію на землю. Хвороба може виявитись спритнішою (оперативнішою) за землевпорядні органи.
Незрозумілою залишається ситуація з будинками, які успадковуються і відразу продаються. Спадкоємцям узагалі немає сенсу оформляти право на землю. Ці питання має вирішувати покупець.
Таким чином, аналіз існуючої ситуації показав, що для окреслених категорій власників житлових будинків порушуються право розпорядження майном, право на працю, право на вільний вибір місця проживання, право на лікування та інші права.
Згідно зі статтею 22 Конституції України конституційні права і свободи гарантуються і не можуть бути скасовані, а при прийнятті нових законів або внесенні змін до чинних законів не допускається звуження змісту та обсягу існуючих прав і свобод. Водночас жодним нормативним актом України не заборонено відчужувати будинок, будівлю або споруду в разі, коли земельна ділянка під цією нерухомістю не занесена до Державного реєстру земель.
Наведене свідчить про несистемний підхід законодавця до створення єдиної системи реєстрації прав та недопрацювання моделі практичної реалізації цих норм. Наразі, одним компромісним виходом для виправлення ситуації є внесення відповідних змін до ст. 377 Цивільного кодексу України та ст. 120 Земельного кодексу України в редакції Закону від 05.11.2009 р. № 1702-VI, по-перше, для створення необхідної нормативно-правової бази для реалізації цих статей, а по-друге, для надання громадянам часу для належного оформлення землекористування під будинками.
З урахуванням того, що процес прийняття змін до законів є не завжди оперативним, невідкладну допомогу громадянам України також можливо здійснити на рівні Держкомзему України шляхом удосконалення та модернізації процедури виготовлення документації щодо оформлення права власності на земельні ділянки, перш за все в напрямку здешевлення цієї процедури, запровадження новітніх засобів обліку земельних ділянок і т. ін.
Відповідно до Вашої політичної програми «Україна для людей» з урахуванням наявності у Вас права законодавчої ініціативи та адміністративних важелів, звертаємося до Вас з проханням розглянути можливість ініціювання відповідних змін до Цивільного кодексу України та Земельного кодексу України та паралельного надання відповідних доручень Держкомзему України з метою допомоги малозабезпеченим та літнім людям у реалізації їх конституційних прав при відчуженні ними житлових будинків.
Переконані, що всі зазначені вище заходи значно зменшать існуюче соціальне напруження в суспільстві та сприятимуть подоланню корупційних схем у земельних питаннях.

З повагою
Президент Асоціації
приватних нотаріусів
Харківської області Володимир Марченко