Держреєстрація прав власності на нерухоме майно на підставі рішення третейського суду може здійснюватися лише за наявності виконавчого документу від компетентного суду – роз‘яснення Мін‘юсту сайт WWW.MINJUST.GOV.UA
Сторони, які передали спір на вирішення третейського суду, зобов’язані добровільно виконати рішення третейського суду, без будь-яких зволікань чи застережень.
У свою чергу, виконання рішення третейського суду, якщо воно потребує вчинення дій органами державної влади, органами місцевого самоврядування та їх службовими особами, здійснюється за умови видачі компетентним судом виконавчого документа.
Про це йдеться у роз‘ясненні Міністерства юстиції щодо розгляду третейськими судами справ, пов’язаних з визнанням договорів дійсними та/або визнанням права власності на нерухоме майно.
У роз’ясненні, зокрема, зазначається:
Закон України “Про третейські суди” (далі – Закон) регулює порядок утворення та діяльності третейських судів в Україні та встановлює вимоги щодо третейського розгляду справ з метою захисту майнових і немайнових прав та охоронюваних законом інтересів фізичних та юридичних осіб.
За Законом юридичні та/або фізичні особи мають право передати на розгляд третейського суду будь-який спір, який виникає з цивільних чи господарських правовідносин, крім випадків, передбачених законом. Спір може бути переданий на вирішення третейського суду до прийняття компетентним судом рішення у спорі між тими ж сторонами, з того ж предмета і з тих самих підстав (стаття 5 Закону).
Згідно статті 6 Закону третейські суди в порядку, передбаченому цим Законом, можуть розглядати будь-які справи, що виникають із цивільних та господарських правовідносин, за винятком, зокрема, справ, однією із сторін в яких є орган державної влади, орган місцевого самоврядування, державна установа чи організація, казенне підприємство, а також інших справ, які відповідно до закону підлягають вирішенню виключно судами загальної юрисдикції.
Наведені норми досить чітко визначають підвідомчість справ третейським судам і виокремлюють винятки.
Відповідно до статей 234, 235 Цивільного процесуального кодексу України справи окремого провадження, до яких, зокрема відносяться справи про встановлення фактів, що мають юридичне значення, не можуть бути передані на розгляд третейського суду.
Окреме провадження – це вид непозовного цивільного судочинства, в порядку якого розглядаються цивільні справи про підтвердження наявності або відсутності юридичних фактів, що мають значення для охорони прав та інтересів особи або створення умов здійснення нею особистих немайнових чи майнових прав або підтвердження наявності чи відсутності неоспорюваних прав. В порядку окремого провадження відповідно до глави 6 розділу IV цього Кодексу суд, серед іншого, розглядає справи про встановлення фактів, що мають юридичне значення. В судовому порядку можуть бути встановлені факти, від яких залежить виникнення, зміна або припинення особистих чи майнових прав фізичних осіб, якщо законом не визначено іншого порядку їх встановлення.
Аналіз рішень, прийнятих третейськими судами по справах, пов’язаних з визнанням договорів дійсними та/або визнанням права власності на нерухоме майно, свідчить, що при розгляді цих так званих “спорів” насправді мова йде про встановлення юридичних фактів.
Звернення сторін до третейського суду по цій категорії справ нерідко відбувається з метою “маскування” небажання сторін сплачувати державне мито за нотаріальне посвідчення правочину. Такі рішення приймаються за результатами прискореного розгляду справи у триденний строк від укладення договору до визнання його дійсним.
Звернення до третейських судів по таким справам та небажання укладати договори відчуження нерухомого майна в установленому законом порядку може бути пов’язано також з наявністю проблем щодо правового режиму майна, оскільки, як правило, третейським судом не перевіряється відсутність або наявність заборони на відчуження чи арешту за даними Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна; відсутність або наявність податкової застави за даними Державного реєстру обтяжень рухомого майна; обтяження майна іпотекою за даними Державного реєстру іпотек. При визнанні договорів дійсними третейські суди не з’ясовують, чи належить майно на праві спільної сумісної власності подружжю і, відповідно, чи є нотаріально посвідчена згода одного з подружжя на відчуження такого майна (оскільки правовстановлювальний документ може бути оформлено лише на одного з подружжя), не перевіряється і те, чи враховані інтереси дітей, які проживають в квартирі (будинку) .
З урахуванням наведеного, необхідно дотримуватися встановленої законом вимоги щодо обов’язкового нотаріального посвідчення договорів відчуження нерухомого майна, оскільки нотаріус при посвідченні таких договорів перевіряє їх відповідність вимогам закону, що унеможливлює ризик визнання договору недійсним.
Варто зауважити, що купуючи квартиру з порушенням процедури нотаріального посвідчення, разом з цією квартирою ви автоматично отримує можливість втратити і цю квартиру, і заплачені за неї гроші. Оскільки, не дивлячись на визнання третейським судом договору дійсним, згодом може з’ясуватися, що це майно перебуває під арештом, або є спільною власністю подружжя і відчужено одним з подружжя без згоди іншого, або компетентним судом вже розглядається справа про визнання договору, за яким відбувся перехід права власності до продавця, недійсним, про що зі зрозумілих причин продавець покупця не повідомить.
Слід зважити також на те, що з позовом про визнання вказаного договору недійсним до компетентного суду можуть звернутися як сторона по цій справі так і треті особи, права яких були порушені в результаті укладення таких договорів.
Тому, з метою захисту гарантованих Конституцією України прав особи на нерухоме майно, рекомендуємо утриматись від звернення до третейських судів із так званими “спорами” про визнання договорів дійсними та визнання прав власності на нерухоме майно. В разі ж виникнення таких спорів, радимо вам звертатись до судів, які утворені відповідно до розділу VIII Конституції України, юрисдикція яких поширюється на всі правовідносини, що виникають у державі, та рішення яких є обов’язковими до виконання на всій території України.
Крім того, звертаємо вашу увагу, що третейські суди є недержавними незалежними органами захисту майнових і немайнових прав та охоронюваних законом інтересів фізичних та/або юридичних осіб у сфері цивільних і господарських правовідносин.
Третейські суди не віднесені до системи судів загальної юрисдикції (стаття 125 Конституції України та стаття 18 Закону України “Про судоустрій України”), а тому вони не здійснюють правосуддя, а їх рішення не є актами правосуддя.
Згідно з положеннями частини п’ятої статті 124 Конституції України судові рішення ухвалюються судами іменем України і є обов’язковими до виконання на всій території України. В свою чергу, відповідно до Закону третейські суди приймають рішення тільки від свого імені (стаття 46), і саме ці рішення, ухвалені в межах чинного законодавства, є обов’язковими лише для сторін спорів (пункт 5 статті 4).
Сторони, які передали спір на вирішення третейського суду, зобов’язані добровільно виконати рішення третейського суду, без будь-яких зволікань чи застережень (стаття 50 Закону).
У свою чергу, виконання рішення третейського суду, якщо воно потребує вчинення дій органами державної влади, органами місцевого самоврядування та їх службовими особами, здійснюється за умови видачі компетентним судом виконавчого документа (частина третя статті 55 Закону).
Тому, для здійснення державної реєстрації прав власності на нерухоме майно на підставі рішення третейського суду, до бюро технічної інвентаризації має надаватися виконавчий документ, виданий компетентним судом.
