Будівництво магазину в багатоповерхівці та оформлення землі
ДЕРЖАВНА АРХІТЕКТУРНО-БУДІВЕЛЬНА ІНСПЕКЦІЯ
ЛИСТ
від 10.06.2009 р. N 22/4-3324
За дорученням Міністерства регіональною розвитку та будівництва України Державна архітектурно-будівельна інспекція в межах компетенції розглянула звернення <...> та повідомляє.
Відповідно до ст. 29 Закону України «Про планування і забудову територій» серед документів, які необхідно подати до інспекції державного архітектурно-будівельного контролю для отримання дозволу на виконання будівельних робіт, є документ, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або договір суперфіцію та проектну документацію на будівництво, погоджену та затверджену в порядку, визначеному законодавством.
При проведенні реконструкції, реставрації, капітального ремонту об’єктів містобудування для отримання дозволу на виконання будівельних робіт замовником будівництва також подається копія документа, що посвідчує право власності на будинок чи споруду, або письмової згоди його власників на проведення зазначених робіт.
Зазначені документи є обов’язковою передумовою надання інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю дозволу на виконання будівельних робіт.
При цьому відповідно до ст. 42 Земельного кодексу України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також прилеглі до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.
Однак реконструкція квартири на першому поверсі багатоповерхового жилого будинку під магазин передбачає улаштування окремого входу, у тому числі з його пристосуванням для потреб осіб з обмеженими фізичними можливостями. Розташування таких конструкцій на прибудинковій території фактично обмежить права усіх співвласників житлового будинку в частині вільного користування цією земельною ділянкою.
Тобто, земельна ділянка, на якій буде розташовано окремий вхід у магазин, де-факто буде вилучена із загального користування.
Відповідно до ст. 413 Цивільного кодексу України власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій).
Таким чином, проведення реконструкції квартири на першому поверсі багатоквартирного жилого будинку з улаштування окремого входу потребує оформлення правовстановлюючих документів на земельну ділянку.
Крім того, Порядок затвердження інвестиційних програм і проектів будівництва та проведення їх державної експертизи, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 31.10.2007 р. N 1269 (далі — Порядок).
Відповідно до п. 5 Порядку програми і проекти (за винятком проектів, для затвердження яких комплексний висновок державної експертизи необов’язковий) затверджуються (перезатверджуються) на підставі позитивного комплексного висновку Укрдержбудекспертизи Мінрегіонбуду або її місцевого підрозділу.
Наразі Мінрегіонбудом розроблено, затверджено та подано на державну реєстрацію до Мін’юсту наказ, яким затверджено Перелік об’єктів, для затвердження проектів будівництва яких комплексний висновок державної експертизи необов’язковий1.
____________
1 З 22 червня 2009 року втратив чинність старий Перелік будівництва об’єктів виробничого призначення, для затвердження яких висновок комплексної державної експертизи необов’язковий, що було затверджено постановою КМУ від 31.10.2007 р. N 1269.
Тож із вказаної дати набрав чинності наказ Мінрегіонбуду України «Про затвердження Переліку об’єктів, для затвердження проектів будівництва яких комплексний висновок державної експертизи не є обов’язковим» від 08.04.2009 р. N 145.
Зазначений наказ Мінрегіонбуду набере чинності через десять днів з дати його державної реєстрації.
Таким чином, затвердження проектів будівництва та надання в подальшому дозволу на виконання будівельних робіт можливе лише за умови отримання позитивного комплексною висновку державної експертизи (за винятком проектів, для затвердження яких комплексний висновок державної експертизи необов’язковий).
Одночасно Указом Президента України від 18.12.2007 р. N 1228/2007 «Про додаткові невідкладні заходи щодо створення сприятливих умов для життєдіяльності осіб з обмеженими фізичними можливостями» Мінрегіонбуд зобов’язано установити жорсткий контроль за врахуванням при будівництві нових, проведенні реконструкції та капітальних ремонтів існуючих будівель та приміщень закладів культури та охорони здоров’я, навчальних закладів, об’єктів житлового та громадського призначення потреб осіб з обмеженими фізичними можливостями.
<...>
Заступник начальника В. Панка
© Інформаційно-аналітичний центр «ЛІГА», 1991 — 2009
© ТОВ «ЛІГА ЗАКОН», 2007 — 2009
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КОМИТЕТ УКРАИНЫ ПО ЗЕМЕЛЬНЫМ РЕСУРСАМ
ПИСЬМО
от 14.05.2009 г. N 5475/22/12-09
Государственный комитет Украины по земельным ресурсам на письмо <...>, поступившее от Государственного комитета Украины по вопросам регуляторной политики и предпринимательства, относительно разъяснения некоторых вопросов законодательства в пределах компетенции сообщает.
Относительно изменения целевого назначения земельного участка
В соответствии с частью третьей статьи 20 Земельного кодекса Украины изменение целевого назначения земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, осуществляется по инициативе собственников земельных участков в порядке, устанавливаемом Кабинетом Министров Украины.
Порядок изменения целевого назначения земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, утвержден постановлением Кабинета Министров Украины от 11.04.2002 г. N 502 «Об утверждении Порядка изменения целевого назначения земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц».
Если изменению целевого назначения подлежит часть земельного участка, то в соответствии с требованиями упомянутого постановления указанное осуществляется путем составления проекта землеустройства относительно отведения данного земельного участка.
Относительно аренды земельного участка под нежилым помещением в многоквартирном жилом доме
В соответствии с частью первой статьи 42 Земельного кодекса Украины земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовые территории государственной или коммунальной собственности, предоставляются в постоянное пользование предприятиям, учреждениям и организациям, осуществляющим управление этими домами.
В случае приватизации гражданами многоквартирного жилого дома соответствующий земельный участок, как указано в части второй статьи 42 Земельного кодекса Украины, может передаваться бесплатно в собственность или предоставляться в пользование объединению собственников.
В соответствии с частью третьей статьи 2 Земельного кодекса Украины объектами земельных отношений являются земли в пределах территории Украины, земельные участки и права на них, в том числе на земельные доли (паи).
Статьей 79 Земельного кодекса Украины определено понятие земельного участка, а именно: земельный участок — это часть земной поверхности с установленными границами, определенным месторасположением, с определенными в отношении него правами.
Положениями абзаца десятого статьи 1 Закона Украины «Об объединении сособственников многоквартирного дома» установлено, что придомовая территория — это территория вокруг многоквартирного дома, предназначенная для обслуживания многоквартирного дома.
С учетом вышеизложенного в совместную собственность или аренду предоставляется земельный участок для обслуживания всего дома, а не его части, поскольку установить на местности границы участков для обслуживания отдельных помещений в многоквартирном доме, отдельное месторасположение (адрес) невозможно.
Правоустанавливающий документ может быть выдан на весь земельный участок под многоквартирным домом, включая встроенные помещения, переведенные в нежилой фонд.
В соответствии с требованиями пункта 1.13 Инструкции о порядке составления, выдачи, регистрации и хранения государственных актов на право собственности на земельный участок и право постоянного пользования земельным участком и договоров аренды земли, утвержденной приказом Госкомзема Украины от 04.05.99 г. N 43, составление государственного акта на право собственности на земельный участок и на право постоянного пользования земельным участком при передаче земельного участка, который был ранее предоставлен гражданам, предприятиям, учреждениям, организациям и обществам граждан всех видов, в постоянное пользование или при переоформлении правоустанавливающих документов на данные земельные участки, производится после восстановления границ земельного участка в натуре (на местности) и закрепления их долгосрочными межевыми знаками установленного образца по утвержденной соответствующей технической документации.
Относительно уплаты налога на землю
В соответствии с положениями статьи 1 Закона Украины «О плате за землю» налог — обязательный платеж, который взимается с юридических и физических лиц за пользование земельными участками. Статьей 20 Закона Украины «Об объединении сособственников многоквартирного дома» определено, что доля в общем объеме обязательных платежей на содержание и ремонт неделимого имущества в многоквартирном доме устанавливается пропорционально общей площади помещений, находящихся в собственности физических или юридических лиц.
Доля в общем объеме обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества и в других совместных расходах в многоквартирном доме устанавливается пропорционально общей площади помещений, находящихся в пользовании физических или юридических лиц.
Таким образом, с учетом того что налог на землю или арендная плата уплачивается за весь земельный участок собственником или пользователем, необходимо определить долю в общем объеме земельного налога или арендной платы за землю, принадлежащую собственнику помещения, с учетом назначения данного помещения и получать с собственника встроенного или пристроенного помещения эту долю для дальнейшей уплаты обязательных платежей в бюджет.
Заместитель Председателя В. Петрук
© Інформаційно-аналітичний центр «ЛІГА», 1991 — 2009
© ТОВ «ЛІГА ЗАКОН», 2007 — 2009
