ЕКСПРЕС-АНАЛІЗ ЩОДО ПОРЯДКУ ЗАСТОСУВАННЯ НОРМ ПРО ВСТАНОВЛЕННЯ ГРАНИЧНИХ СУМ ГОТІВКОВИХ РОЗРАХУНКІВ У НОТАРІАЛЬНОМУ ПРОЦЕСІ

ХРОНОЛОГІЯ ПИТАННЯ
18.05.2010 Верховною Радою України було прийнято Закон України № 2258-VI «Про внесення змін до Закону України «Про запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом». У Прикінцевих положеннях цього Закону містився також цілий блок кореспондуючих змін, що вносились до Кодексу України про адміністративні правопорушення, Кримінального кодексу, до Законів України «Про оперативно-розшукову діяльність», «Про державну податкову службу», «Про банки і банківську діяльність», «Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг», «Про боротьбу з тероризмом», «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців», інших законів, а також вносились зміни до Цивільного кодексу України (далі — ЦК України), ст. 1087 якого було доповнено частиною третьою такого змісту: «3. Граничні суми розрахунків у готівковій формі для юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців відповідно до цієї статті встановлюються Національним банком України».
18.09.2012 за № 5284-VI було прийнято Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо функціонування платіжних систем та розвитку безготівкових розрахунків», яким, крім іншого, частину третю ст. 1087 ЦК України викладено в новій редакції: «3. Граничні суми розрахунків готівкою для фізичних та юридичних осіб, а також для фізичних осіб — підприємців відповідно до цієї статті встановлюються Національним банком України».
06.06.2013 Правлінням Національного банку України (далі — НБУ) прийнято постанову № 210 «Про встановлення граничної суми розрахунків готівкою», якою з 1 вересня 2013 року встановлюються граничні суми розрахунків готівкою:
• підприємств (підприємців) між собою протягом одного дня в розмірі 10000 (десяти тисяч) гривень;
• фізичної особи з підприємством (підприємцем) протягом одного дня за товари (роботи, послуги) у розмірі 150000 (ста п’ятдесяти тисяч) гривень;
• фізичних осіб між собою за договорами купівлі-продажу, які підлягають нотаріальному посвідченню, у розмірі 150000 (ста п’ятдесяти тисяч) гривень.
Також постановою НБУ № 210 затверджено Зміни до Положення про ведення касових операцій у національній валюті в Україні та викладено у новій редакції пункт 7.46 цього Положення: «7.46. Для контролю за дотриманням підприємствами (підприємцями) установлених обмежень під час здійснення ними готівкових розрахунків між підприємствами (підприємцями) та фізичними особами перевіряються розрахункові операції конкретного підприємства (підприємця)…».
Контроль за дотриманням вимог Положення про ведення касових операцій у національній валюті в Україні покладено на органи Державної податкової служби України.
АНАЛІЗ ЧИННОГО ЗАКОНОДАВСТВА УКРАЇНИ
Після цього на сайтах багатьох управлінь юстиції з’явились листи, адресовані державним нотаріальним конторам та приватним нотаріусам з вимогою неухильно дотримуватись норм чинного законодавства щодо граничних сум готівкових розрахунків за договорами купівлі-продажу, які підлягають нотаріальному посвідченню.
Постало питання, що саме змінилося в нотаріальному процесі для нотаріусів з 1 вересня 2013 року?
Безперечно, що відповідно до постанови НБУ № 210 у разі, якщо розмір плати за вчинення нотаріальної дії та/або надання послуг правового та технічного характеру перевищуватиме 150000 грн., то така плата повинна бути перерахована нотаріусу громадянами або юридичними особами виключно у безготівковій формі.
Проте не це викликало запитань серед нотаріальної спільноти. Проблемним для нотаріусів постало питання: які такі НОВІ нотаріальні процесуальні дії має вчинити нотаріус при посвідченні договорів купівлі-продажу рухомого або нерухомого майна, якщо сума таких договорів перевищуватиме 150000 грн., адже жодних змін ні до Закону України «Про нотаріат», ні до Порядку вчинення нотаріальних дій внесено не було?
Наразі хочеться поставити зустрічне запитання: а які нотаріальні процесуальні дії приписувало законодавство вчиняти нотаріусу при посвідченні відповідних договорів до 1 вересня 2013 року?
Чи приписувало законодавство нотаріусу здійснювати перевірку або контроль за розрахунками при посвідченні договорів купівлі-продажу майна, вимагати документальних доказів розрахунку між сторонами, якимось іншим чином втручатись у процес передачі коштів (готівкових або безготівкових) від покупця продавцю?
Відповідь — ні.
Як правило, у тексті договорів купівлі-продажу майна містилась заява сторін про те, що розрахунок між ними відбувся до підписання договору та будь-яких матеріальних претензій продавець майна до покупця не має, про що свідчить підписання ними цього договору. На нотаріуса не покладався (і наразі не покладається) обов’язок документально перевірити таку заяву.
Так само немає законодавчої вимоги до нотаріуса перевіряти деякі інші заяви сторін, які за їх бажанням можуть зазначатись у тексті договору, наприклад, заяви від продавця, що відчужуване майно не містить прихованих недоліків, що всі інженерні мережі перебувають у робочому стані та працюють за призначенням, що стосовно майна не ведуться судові спори, що відчужуване майно не передано до статутного капіталу юридичних осіб та не використовується як юридична адреса підприємства, що на момент укладання договору відсутня заборгованість по комунальних платежах тощо.
Посвідчуючи домовленість сторін, нотаріус не є учасником такої домовленості. Навпаки, нотаріус має зберігати незалежність відносно інших учасників нотаріального процесу та бути неупередженим щодо кожної зі сторін при посвідченні договору, який сторони укладають між собою. Нотаріус зобов’язаний встановити, що домовленість сторін відповідає вимогам чинного законодавства, і відмовити у посвідченні договору у разі, якщо сторони домовляються про щось незаконне (наприклад, про порядок розрахунків, який суперечить вимогам законодавства).
Неухильне дотримання нотаріусом вимог чинного законодавства полягає ще і в тому, щоб не перевищувати наданих йому законами повноважень.
Що стосується Роз’яснень стосовно дотримання фізичними особами вимог законодавства щодо проведення розрахунків у безготівковій формі за договорами купівлі-продажу, що підлягають нотаріальному посвідченню, на суму більше 150000 гривень, розміщених на офіційному сайті НБУ в розділі «Інформаційні матеріали», в яких, зокрема, зазначається, що «нотаріус має здійснювати посвідчення такого договору після того, як переконається, що сторонами дотримано вимогу про проведення розрахунків у безготівковій формі», — то необхідно зауважити, що Роз’яснення не є нормативним актом та не встановлюють норм права.
На сьогодні не існує жодного нормативного акта, яким би на нотаріуса покладався обов’язок щодо контролю за розрахунками між сторонами договору. Наприклад, у Податковому кодексі існує норма щодо посвідчення договору купівлі-продажу нерухомого майна за наявності документа про сплату податку на доходи фізичних осіб: «172.4. Під час проведення операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомості між фізичними особами нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна та документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору».
Більше того, у вищевказаних Роз’ясненнях НБУ в п. 9 прямо, із посиланнями на норми права, вказано, що контроль за додержанням порядку проведення розрахунків здійснюють органи державної податкової служби. І це правильно, адже саме податкові органи (на відміну від нотаріусів) мають відповідні повноваження, спеціальні знання і технічні можливості, необхідні для здійснення належного контролю і перевірки дотримання норм законодавства при здійсненні розрахунків.
Оскільки наразі для нотаріуса не встановлено відповідних вимог щодо контролю за порядком розрахунків, то нема і обов’язку, і не може бути відповідальності нотаріуса з цього питання.
Стаття 163-15 Кодексу про адміністративні правопорушення встановлює відповідальність для фізичних осіб — підприємців та посадових осіб юридичної особи. Це здебільшого стосується посадових осіб торгівельних підприємств у разі перевищення ними граничних сум готівкових розрахунків з покупцями товарів (послуг) та недотримання ними вимог законодавства щодо забезпечення можливості розрахунків покупців за товари (послуги) з використанням електронних платіжних засобів (терміналів). Як видно, санкцій при порушенні законодавства для продавців товару — фізичних осіб та покупців товару — фізичних осіб у Кодексі не встановлено.
То як же органам нотаріату сприяти захисту прав та законних інтересів громадян при нотаріальному посвідченні договорів купівлі-продажу майна?
Перш за все — шляхом роз’яснення нововведень у порядку готівкових розрахунків та роз’яснень громадянам усіх можливих законних способів розрахунку за договором, убезпечення громадян від укладання ними мнимих угод із заниженням ціни договору, договорів дарування замість договорів купівлі-продажу, неприпустимості пошуку для громадян «обхідних шляхів». Дуже правильною є нотаріальна приказка: «Сначала мы входим в положение клиентов, а потом не знаем, как из него выйти».
Автор повністю підтримує дії НБУ, спрямовані на збільшення обсягів безготівкових розрахунків у країні, які відповідають міжнародному досвіду.
Проте автор висловлює особисту думку, що механізми розрахунків, запропоновані НБУ, потребують доопрацювання та закріплення на рівні норм ЦК України та Закону України «Про нотаріат».
Наприклад, запропонований НБУ механізм розрахунку шляхом прийняття нотаріусом грошей у депозит не врегульовано статтями 85, 86 Закону України «Про нотаріат» та ст. 537 ЦК України, якими передбачено, що прийняття нотаріусом грошей у депозит можливо виключно у таких випадках:
1) відсутності кредитора або уповноваженої ним особи у місці виконання зобов’язання;
2) ухилення кредитора або уповноваженої ним особи від прийняття виконання або в разі іншого прострочення з їхнього боку;
3) відсутності представника недієздатного кредитора.
Також не вбачається безпечним механізм, коли сторони мають розрахуватись між собою в банківській установі напередодні — ДО нотаріального посвідчення договору. Адже у такому випадку ніхто (ні банк, ні нотаріус, ні ріелтор) не може гарантувати покупцю, що продавець, отримавши на свій банківський рахунок (чи банківську картку) гроші, не змінить своє волевиявлення щодо укладання договору та не зникне після отримання коштів у невідомому напрямку прямо з банку, або з ним не станеться нещасний випадок з незалежних від нього причин (до підписання договору купівлі-продажу).
ДОСВІД НІМЕЧЧИНИ
Спілкуючись із колегами-юристами, які супроводжують угоди своїх клієнтів за кордоном, помічала, що в подібних угодах зазначається дата початку угоди та дата завершення угоди. Розрив між початком угоди та її закінченням складає по декілька місяців.
Наприклад, у Німеччині угода по відчуженню нерухомості схематично відбувається так:
1. Укладається попередній договір.
2. Нотаріус під цю конкретну угоду купівлі-продажу відкриває спеціальний банківський рахунок «Notaranderkonto», через який в подальшому відбуватимуться всі взаєморозрахунки за угодою. На цей розрахунковий рахунок покупець перераховує аванс, що застережений у попередньому договорі (зазвичай 20–30 % від суми покупки).
3. Нотаріусом готується текст договору купівлі-продажу. За бажанням здійснюється оцінка об’єкта нерухомості, визначається ступінь ліквідності. Одночасно нотаріусом здійснюється перевірка всіх документів щодо нерухомості. Підписується договір купівлі-продажу.
4. Протягом наступних 30 днів після підписання договору покупець вносить на розрахунковий рахунок «Notaranderkonto» залишок вартості нерухомості, а також маклерський провізіон та плату за реєстрацію переходу права власності.
5. Тільки після 100 % оплати угоди нотаріус надсилає всі необхідні документи для реєстрації права власності в Grundbuchamt — відомство по реєстрації нерухомості. Витрати за реєстрацію сплачує нотаріус з розрахункового рахунку «Notaranderkonto» (витрати на реєстрацію складають 1–2 % від вартості нерухомості). Процедура реєстрації займає до двох місяців.
6. Після реєстрації права власності за покупцем останній стає власником нерухомості, на його адресу надсилається виписка з реєстру прав власності.
7. Тільки після того, як покупець набув право власності на нерухомість, нотаріус перераховує продавцю з рахунку «Notaranderkonto» кошти за проданий об’єкт, а маклеру — маклерський провізіон.
8. Залишок коштів від угоди на рахунку «Notaranderkonto» повертається покупцю, і рахунок «Notaranderkonto», відкритий під цю угоду, нотаріусом закривається.
ПРОПОЗИЦІЯ
Напевне, законодавче закріплення в Україні аналогічної норми щодо спеціального (не депозитного) рахунку нотаріуса для розрахунків за договором купівлі-продажу, на кшталт рахунку «Notaranderkonto», що існує в Німеччині, було б найбезпечнішим та найзручнішим варіантом взаєморозрахунків для громадян.
Також не зайвим було б на рівні НБУ закріпити тарифи банків за відкриття та обслуговування такого спеціального рахунку, передбачити механізм попередження виникнення можливих шахрайських дій щодо його функціонування.