ДЕРЖАВНА РЕЄСТРАЦІЯ ПРАВ НА НЕРУХОМЕ МАЙНО ТА ЇХ ОБТЯЖЕНЬ: ОГЛЯД НОВЕЛ ЗАКОНОДАВСТВА

Викладення 11.02.2010 р. Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі — Закон про державну реєстрацію) у новій редакції і внесення змін до ЦК України, що набудуть чинності 01.01.2012 р., обумовили трансформацію підходу до розуміння системи державної реєстрації прав у сфері іммобіліарного обороту.
Набрання чинності Законом про державну реєстрацію детермінує потребу аналізу норм законодавства , що будуть регулювати державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень з 01.01.2012 р., крізь призму:
(а) концептуальних змін щодо значення державної реєстрації;
(б) органу, що проводитиме державну реєстрацію;
(в) реєстру, в якому повинні реєструватися права на нерухомість та їх обтяження;
(г) правової долі інших реєстрів, які функціонували до 01.01.2012 р.;
(ґ) прав на нерухоме майно, що підлягають держаній реєстрації, та їх обтяжень;
(д) моменту виникнення прав на нерухомість та документа, що підтверджуватиме їх реєстрацію.
Хоча й існує очевидний позитив у створенні єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та їх обтяжень, проте положення законодавства не передбачають ефективного механізму її проведення. Наявне правове регулювання містить значну кількість неузгодженостей та суперечностей, що може спричинити неможливість вчинення правочинів із нерухомістю з 01.01.2012 р.
І. Правова основа регулювання державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень
1. Правове регулювання проведення державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень буде здійснюватися:
Цивільним та Земельним кодексами України;
Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в редакції Закону від 11.02.2010 р. № 1878-VІ;
Законом України «Про Державний земельний кадастр» від 07.07.2011 р. № 3613-VI;
Положенням про Державну реєстраційну службу України, затвердженим Указом Президента України від 06.04.2011 р. № 401/2011;
Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і Порядком надання витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженими постановою Кабінету Міністрів України від 22.06.2011 р. № 703;
Порядком доступу нотаріусів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженим наказом Міністерства юстиції України від 02.08.2011 р. № 1936а/5;
Порядком ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 26.10.2011 р. № 1141.
ІІ. Концептуальні зміни щодо значення державної реєстрації
1. Сучасне українське законодавство, присвячене регулюванню державної реєстрації прав на нерухомість, відзначається досить контрадикторним характером. Про це свідчить, зокрема, необхідність проведення державної реєстрації прав на нерухоме майно поряд із реєстрацією правочинів із нерухомістю та надання державній реєстрації прав на нерухоме майно не правовстановлювального, а правопідтверджувального значення.
Чинне цивільне законодавство не передбачає загального правила виникнення прав на нерухоме майно. Як наслідок, моментом виникнення права власності на нерухоме майно може бути дата:
а) нотаріального посвідчення договору (наприклад, договору дарування);
б) набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним (наприклад, договору дарування);
в) державної реєстрації договору (наприклад, договору купівлі-продажу, міни, довічного утримання);
г) набрання чинності рішенням суду. До таких випадків у контексті об’єктів нерухомості можна, зокрема, віднести набуття права власності: за набувальною давністю на нерухоме майно (ч. 4 ст. 344 ЦК України), на самочинно збудоване нерухоме майно (ч. 3 ст. 376 ЦК України);
ґ) державної реєстрації права. Наприклад, набуття права власності на земельну ділянку, яке виникає з моменту державної реєстрації цього права (ст. 125 Земельного кодексу України).
2. Навпаки, у ч. 3 ст. 3 Закону про державну реєстрацію передбачено правило, що права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. Тобто:
запроваджується загальна модель виникнення права на нерухоме майно з дня державної реєстрації, який має визначатися відповідно до Закону про державну реєстрацію;
перелік прав на нерухоме майно, що підлягають державній реєстрації, повинен встановлюватися згідно із Законом про державну реєстрацію;
виникнення прав на нерухоме майно не пов’язується з іншими юридичними фактами, крім здійснення державної реєстрації права;
відбувається «автоматичне» скасування державної реєстрації правочинів із нерухомим майном;
відсутнє визначення моменту виникнення обтяжень прав на нерухоме майно. Звісно, логічно було б його пов’язувати із моментом державної реєстрації .
3. Потрібно зауважити, що норми Закону про державну реєстрацію є неузгодженими з положеннями ЦК України, які набудуть чинності 01.01.2012 р., зокрема ст. 182, ч. 4 ст. 334 та ст. 794 ЦК України (в редакції Закону від 11.02.2010 р. № 1878-VI):
право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації (ч. 1 ст. 182 ЦК України);
права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону (ч. 4 ст. 334 ЦК України);
право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону (ст. 794 ЦК України).
Тлумачення цих норм дозволяє стверджувати, що:
а) ЦК України відносить до прав на нерухоме майно право власності (в тому числі й право довірчої власності) та інші речові права (суперфіцій, володіння, емфітевзис, сервітут);
б) такі права на нерухоме майно підлягають державній реєстрації;
в) право власності та інші речові права виникають з моменту державної реєстрації. Незважаючи на те, що положення про виникнення прав на нерухомість з моменту державної реєстрації встановлені в нормі, яка присвячена визначенню моменту виникнення права власності за договором (ст. 334 ЦК України), вони мають загальне значення. Тобто повинні поширюватися всі на випадки набуття прав;
г) до прав на нерухоме майно згідно з ЦК України не належить право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки. Проте відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 4 Закону про державну реєстрацію обов’язковій державній реєстрації підлягає право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами. При вирішенні цієї колізії норм, видається, потрібно враховувати, що ЦК України є основним актом цивільного законодавства (ст. 4 ЦК України), і його положення мають вищу юридичну силу.
ІІІ. Орган, що проводитиме державну реєстрацію
1. Згідно з ч. 1 ст. 6 Закону про державну реєстрацію систему органів державної реєстрації прав становить спеціально уповноважений центральний орган виконавчої влади з питань державної реєстрації прав — Міністерство юстиції України, що забезпечує реалізацію державної політики у сфері державної реєстрації прав, та його територіальні органи, які є органами державної реєстрації прав.
Отже, Міністерство юстиції України та його територіальні органи мали бути органами державної реєстрації прав.
2. Разом з тим, відповідно до Положення про Державну реєстраційну службу України, затвердженого Указом Президента України від 06.04.2011 р. № 401/2011 та Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 22.06.2011 р. № 703, частину функцій по здійсненню державної реєстрації має виконувати Державна реєстраційна служба України (Укрдержреєстр) та структурні підрозділи територіальних органів Мін’юсту, що забезпечують реалізацію повноважень Укрдержреєстру.
3. При цьому слід врахувати, що Кабінет Міністрів України після прийняття відповідних підзаконних актів і часткового створення територіальних органів Укрдержреєстру тільки планує внести зміни до ч. 1 ст. 6 Закону про державну реєстрацію і передбачити, що систему органів державної реєстрації прав становлять центральний орган виконавчої влади та територіальні органи (у разі їх утворення), які забезпечують реалізацію державної політики у сфері державної реєстрації прав .
ІV. Реєстр, в якому повинні реєструватися права на нерухомість та їх обтяження
1. Відповідно до абз. 3 ч. 1 ст. 2 Закону про державну реєстрацію Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (далі — Державний реєстр прав) — єдина державна інформаційна система, що містить відомості про права на нерухоме майно, їх обтяження, а також про об’єкти та суб’єктів цих прав.
2. Таким чином, в Державному реєстрі прав має бути інформація про:
права на нерухоме майно;
їх обтяження;
об’єкти прав та обтяжень;
суб’єктів прав та обтяжень.
V. Правова доля інших реєстрів, що функціонували до 01.01.2012 р.
1. Створення нового реєстру, який має включати інформацію про права на нерухоме майно та їх обтяження, зумовлює необхідність з’ясувати, чи буде враховуватися інформація, яка міститься в інших реєстрах (Реєстрі прав власності на нерухоме майно, Єдиному реєстрі заборон відчуження об’єктів нерухомого майна, Державному реєстрі іпотек та Державному реєстрі обтяжень рухомого майна), які існували до 01.01.2012 р.
2. З одного боку, законодавець «задекларував», що права на нерухоме майно, що виникли до набрання чинності цим Законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої цим Законом, за таких умов: якщо реєстрація прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на момент виникнення прав діяло законодавство, що не передбачало обов’язкової реєстрації таких прав (ч. 4 ст. 3 Закону про державну реєстрацію).
Проте з іншого боку, в ч. 6 ст. 3 Закону про державну реєстрацію встановлено, що будь-які правочини щодо нерухомого майна (відчуження, управління, іпотека тощо) укладаються, якщо право власності на таке майно зареєстроване згідно з вимогами цього Закону.
Якщо перефразувати, то цілком можна стверджувати, що для того щоб вчинити правочин по відчуженню нерухомого майна (наприклад, договір купівлі-продажу квартири після 01.01.2012 р.), необхідно зареєструвати право власності згідно із Законом про державну реєстрацію.
Таке бачення підтверджується й іншими положеннями Закону про державну реєстрацію. Наприклад, при проведенні державної реєстрації прав, які виникли та зареєстровані до набрання чинності цим Законом, справляється державне мито у розмірі, що становить половину суми (ч. 2 ст. 29 Закону про державну реєстрацію).
Це детермінує два важливих висновки, зокрема стосовно того, що Закон про державну реєстрацію:
а) не передбачає автоматичного перенесення інформації із реєстрів , які функціонували до 01.01.2012 р.;
б) не враховує специфіки підтвердження прав, які були зареєстровані до 01.01.2012 р., і завдяки цьому потрібна їх реєстрація відповідно до Закону про державну реєстрацію.
3. Такі висновки повністю підтверджуються пунктами 92, 93, 94 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 22.06.2011 р. № 703. Зокрема:
а) під час розгляду заяви про державну реєстрацію, відповідно до якої державну реєстрацію права власності або іншого речового права на нерухоме майно у Державному реєстрі прав заявлено вперше, державний реєстратор використовує дані Реєстру прав власності на нерухоме майно, Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна, Державного реєстру іпотек та Державного реєстру обтяжень рухомого майна;
б) державний реєстратор встановлює наявність записів про державну реєстрацію права власності або іншого речового права на нерухоме майно у Реєстрі прав власності на нерухоме майно з метою виявлення підстав для застосування ч. 2 ст. 29 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»;
в) державний реєстратор встановлює наявність (відсутність): записів про обтяження речових прав на нерухоме майно в Єдиному реєстрі заборон відчуження об’єктів нерухомого майна та Державному реєстрі іпотек; запису про обтяження податковою заставою речових прав на нерухоме майно у Державному реєстрі обтяжень рухомого майна, порядок доступу до якого встановлює Мін’юст.
4. В Законі про державну реєстрацію не вказується про скасування Державного реєстру правочинів (який функціонував на підставі постанови Кабінету Міністрів України «Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів» від 26.05.2004 р. № 671). Втім, логічним є твердження про його автоматичне скасування, оскільки правостворююче значення матиме державна реєстрація прав на нерухомість.
VІ. Права на нерухоме майно, що підлягають державній реєстрації, та їх обтяження
1. Аналіз ст. 4 Закону про державну реєстрацію дозволяє констатувати, що державній реєстрації підлягають:
по-перше, речові права. До останніх законом «зараховано»:
право власності на нерухоме майно;
право володіння;
право користування (сервітут);
право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис);
право забудови земельної ділянки (суперфіцій);
право господарського відання;
право оперативного управління;
право постійного користування та право оренди земельної ділянки;
право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами;
іпотека ;
довірче управління майном ;
інші речові права відповідно до закону;
по-друге, обтяження. До обтяжень належить податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, та інші обтяження.
2. До об’єктів нерухомості, права та їх обтяження на які підлягають реєстрації, ст. 5 Закону про державну реєстрацію віднесено:
житлові будинки;
квартири;
будівлі, в яких розташовані приміщення, призначені для перебування людини, розміщення рухомого майна, збереження матеріальних цінностей, здійснення виробництва тощо;
споруди (інженерні, гідротехнічні тощо) — земельні поліпшення, що не належать до будівель та приміщень, призначені для виконання спеціальних технічних функцій;
приміщення — частини внутрішнього об’єму житлових будинків, будівель, квартир, обмежені будівельними елементами.
3. Слід звернути увагу на те, що до об’єктів, права та обтяження на які підлягають державній реєстрації, в ст. 5 Закону про державну реєстрацію не належать земельні ділянки. Втім, у визначенні поняття нерухомого майна в ст. 2 Закону про державну реєстрацію земельні ділянки до нього відносяться. Системне тлумачення Закону про державну реєстрацію надає можливість стверджувати, що законодавець має намір все-таки створити реєстр, в який буде включатися інформація про права (обтяження) і на земельні ділянки.
4. Досить специфічне «ставлення» склалося до реєстрації прав на підприємство як єдиний майновий комплекс. У ст. 191 ЦК України (в редакції Закону від 11.02.2010 р. № 1878-VI) передбачається, що підприємство як єдиний майновий комплекс є нерухомістю. Права на земельну ділянку та інші об’єкти нерухомого майна, які входять до складу єдиного майнового комплексу підприємства, підлягають державній реєстрації в органах, що здійснюють державну реєстрацію прав на нерухоме майно. Тобто в ЦК України закріплено підхід, відповідно до якого тільки права на земельну ділянку та інші об’єкти нерухомості (наприклад, будівлі чи споруди) підлягають державній реєстрації, а не право на підприємство.
Натомість, в п. 6 ч. 1 ст. 7 Закону про державну реєстрацію лише «згадується» про державну реєстрацію права на підприємство як єдиний майновий комплекс. Причому тлумачення цього положення надає можливість припустити, що вказується саме про державну реєстрацію прав на підприємство.
Більше того, в пунктах 20, 27 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 26.10.2011 р. № 1141, встановлено інформацію, яка підлягає внесенню стосовно підприємства. Наприклад, з метою проведення державної реєстрації виникнення права власності державний реєстратор вносить до запису про нерухоме майно такі відомості щодо підприємства як єдиного майнового комплексу:
найменування підприємства;
місцезнаходження підприємства;
дата проведення державної реєстрації підприємства;
код згідно з ЄДРПОУ;
склад підприємства (перелік нерухомого майна, що входить до єдиного майнового комплексу (земельні ділянки, будівлі, споруди), із зазначенням їх реєстраційних номерів) (п. 20 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно).
Як наслідок, в Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно взагалі передбачено державну реєстрацію в більшій мірі не об’єкта права (підприємства), а суб’єкта. Про це свідчить використання таких термінів та словосполучень, як «державна реєстрація підприємства», «код ЄДРПОУ», що характеризують юридичну особу як суб’єкта права. Проте очевидно, що в більшості випадків суб’єкт (юридична особа) та об’єкт (підприємство) не співпадатимуть.
5. У Законі про державну реєстрацію взагалі не визначено можливості державної реєстрації прав на об’єкт незавершеного будівництва.
Необхідно вказати, що згідно з положеннями ст. 331 ЦК України допускається державна реєстрація прав на об’єкт незавершеного будівництва у разі виникнення необхідності . В принципі, на рівні підзаконних нормативних актів (пункти 72–76 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 22.06.2011 р. № 703, пункти 20, 27 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26.10.2011 р. № 1141) і втілений підхід, що дозволяє здійснити державну реєстрацію прав на об’єкт незавершеного будівництва.
6. Не здійснюється державна реєстрація прав щодо таких об’єктів, як:
повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні та інші об’єкти цивільних прав, на які поширюється правовий режим нерухомої речі (ч. 2 ст. 1 Закону про державну реєстрацію);
копалини, рослини, а також на малі архітектурні форми, тимчасові, некапітальні споруди, що розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є можливим без їх знецінення та зміни призначення (п. 4 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 22.06.2011 р. № 703).
VІІ. Момент виникнення прав на нерухомість та документ, що підтверджуватиме їх реєстрацію
1. Надання правовстановлюючого значення державній реєстрації прав на нерухомість зумовлює потребу проаналізувати законодавство в контексті моменту виникнення прав на нерухоме майно та того, які документи підтверджуватимуть їх реєстрацію.
2. Моментом виникнення прав на нерухомість є державна реєстрація. Тобто для того, щоб встановити момент виникнення права на нерухомість, потрібно визначити момент здійснення його державної реєстрації. Варто зауважити, що оскільки право виникає тільки внаслідок державної реєстрації, то вживання словосполучення «державна реєстрація права» є цілком умовним.
Оскільки підставою для виникнення прав на нерухомість є державна реєстрація, то в цьому контексті не зовсім коректним видається оперування такими термінами та словосполученнями як, зокрема:
«заява правонабувача» (ч. 7 ст. 16 Закону про державну реєстрацію);
«правочину, за яким виникло право» (ч. 7 ст. 16 Закону про державну реєстрацію);
«підстава для виникнення права власності» (п. 21 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26.10.2011 р. № 1141);
«правовстановлювальний документ про належність наймодавцю (позичкодавцю) майна» (абз. 1 п. 107 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України).
3. У Законі про державну реєстрацію не закріплено положень, які б дозволяли визначити момент державної реєстрації прав.
Згідно з п. 19 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 22.06.2011 р. № 703, датою та часом державної реєстрації прав та їх обтяжень вважається дата та час реєстрації заяви про державну реєстрацію у базі даних про реєстрацію заяв і запитів.
Відповідно до п. 8 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 22.06.2011 р. № 703, моментом прийняття заяви про державну реєстрацію вважається дата та час її реєстрації у базі даних про реєстрацію заяв і запитів. Орган державної реєстрації прав видає заявникові картку прийому заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, форму та вимоги до оформлення якої встановлює Мін’юст .
Таким чином, моментом виникнення права на нерухомість, їх обтяжень вважається дата та час реєстрації заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень у базі даних про реєстрацію заяв і запитів.
4. Проведення державної реєстрації прав на нерухомість може бути підтверджене видачею:
а) свідоцтва про право власності на нерухоме майно. Свідоцтво про право власності на нерухоме майно видається у випадках, встановлених ст. 18 Закону про державну реєстрацію. Свідоцтво про право власності на нерухоме майно підписується державним реєстратором прав і засвідчується печаткою.
Державний реєстратор оформляє свідоцтво про право власності на нерухоме майно в двох примірниках, підписує і засвідчує їх печаткою, один з яких орган державної реєстрації прав видає або надсилає рекомендованим листом з описом вкладення заявникові разом з витягом з Державного реєстру прав, а другий долучає до реєстраційної справи (п. 43 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 22.06.2011 р. № 703);
б) витягу з Державного реєстру прав про зареєстровані права та/або їх обтяження. Після внесення записів до Державного реєстру прав державний реєстратор формує витяг з Державного реєстру прав та оформляє його у двох примірниках (крім випадків, передбачених цим Порядком), один з яких державний реєстратор долучає до реєстраційної справи (п. 20 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 22.06.2011 р. № 703).
Витяг містить відомості про державну реєстрацію права власності та інших речових прав на нерухоме майно, обтяження таких прав. Витяг, що надається під час проведення державної реєстрації прав, включає відомості про зареєстроване речове право на нерухоме майно або обтяження такого права. Витяг, що надається під час взяття на облік безхазяйного нерухомого майна, містить відомості про таке майно, взяте на облік (п. 5 Порядку надання витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 22.06.2011 р. № 703).
ІХ. Огляд проекту Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.11.2011 р. № 9372
1. В проекті закону пропонується декілька досить суттєвих новел, що можуть істотно вплинути на процедуру державної реєстрації прав на нерухомість та їх обтяжень. На деякі з них вже зверталася увага, проте до таких також слід віднести можливість:
здійснення державної реєстрації обтяжень речових прав незалежно від місця розташування об’єкта нерухомого майна;
проведення державної реєстрації прав на об’єкт, який має прийматися в експлуатацію, тільки після прийняття його в експлуатацію у встановленому законодавством порядку;
подання заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень до органу державної реєстрації прав, на території якого розміщений об’єкт нерухомого майна, в паперовій або електронній формі;
у разі подання заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень у електронній формі подати оригінали електронних документів, необхідних для державної реєстрації прав та їх обтяжень, або електронні копії оригіналів документів, необхідних для державної реєстрації прав та їх обтяжень, у паперовій формі, виготовлені шляхом сканування;
подавати заяву про державну реєстрацію прав або обтяжень нотаріусом.