АНАЛІТИЧНА ДОВІДКА щодо посвідчення договорів про відчуження нерухомого майна (ст. 55 Закона України

Зайцев Олексій
директор Центру аналітичних досліджень з питань права та безпеки «ЮКОН»,
кандидат юридичних наук

Щодо посвідчення договорів
про відчуження нерухомого майна

Наказом Міністерства юстиції України від 29 серпня 2007 р. № 703/5 «Про внесення змін до Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України» виключений п. 60 зазначеної Інструкції. Йшлося у ньому про те, що «посвідчення договорів про відчуження житлового будинку, садиби, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна провадиться за місцезнаходженням указаного майна (стаття 55 Закону України «Про нотаріат»)».
У ч. 4 ст. 55 Закону України «Про нотаріат», яка регламентує ці ж правовідносини, у свою чергу зазначається, що посвідчення угод про відчуження або заставу різного роду об’єктів нерухомого майна провадиться «за місцем розташування вказаного майна або за місцезнаходженням однієї із сторін правочину».
Таким чином, з новою гостротою серед практиків та науковців продовжилося обговорення питання: чи може нотаріус посвідчувати вищевказані види угод як за місцезнаходженням юридичної особи, так і за місцем проживання фізичної особи, як однієї із сторін правочину.
Щодо точки зору Міністерства юстиції України, то ще на початку 2006 року Міністерство поширило «Методичні рекомендації щодо застосування статті 55 Закону України «Про нотаріат» при вчиненні нотаріусами нотаріальних дій» (Див.: Лист від 01 лютого 2006 року № 31-34-19). У Листі йшлося про те, що за ст. 93 Цивільного кодексу України термін «місцезнаходження» стосується лише юридичної особи. У тому випадку, коли сторонами за договором відчуження нерухомого майна або іпотеки є фізичні особи, нотаріальне посвідчення таких договорів можливе лише за місцем розташування цього нерухомого майна, оскільки, відповідно до ст. 29 Цивільного кодексу України фізична особа має місце проживання. Особлива увага зверталася до положень ст. 647 Цивільного кодексу України, де встановлено, що місцем укладення договору є місце проживання фізичної особи або місцезнаходження юридичної особи, яка зробила пропозицію укласти договір, якщо інше не встановлено договором. Відповідно робився висновок про необхідність вказівки в тексті правочину про згоду сторін щодо місця його укладення.
Але вже наступного року Міністерство юстиції України листом від 26 квітня 2007 року №31-32/279 відкликало вищезазначені рекомендації «з метою необхідності додаткового вивчення та проведення аналізу застосування статті 55 Закону України «Про нотаріат»».
Вчені у цьому проблемному питанні розділилися. Деякі юристи допускають , а іноді навіть стверджують, у тому числі науковці Науково-дослідного інституту інтелектуальної власності Академії правових наук України , що законодавець, згадуючи у ч. 4 ст. 55 Закону «Про нотаріат» про сторони відповідних договорів, не виділяє окремо фізичних або юридичних осіб. Отже під місцезнаходженням однієї із сторін договору можна розуміти також «місцезнаходження» фізичної особи, а саме місце проживання останньої, хоча прямо в правовій нормі це й не зазначено.
Прибічники іншої правової позиції стверджують про неможливість посвідчення договорів щодо відчуження або застави нерухомого майна за місцем проживання фізичної особи, з огляду на те, що термін «місцезнаходження» стосується лише юридичних осіб та не є тотожним поняттю «місце проживання» фізичної особи .
В ході вивчення нормативно-правових актів, перш за все тих, котрі відносяться до цивільного законодавства, можна зробити висновок, що термін «місцезнаходження» частіше за все застосовується до юридичних осіб. Про це, зокрема, йдеться у ст. 29 «Місце проживання фізичної особи», ст. 93 «Місцезнаходження юридичної особи», ст. 211 «Місце вчинення правочину», ст. 647 «Місце укладення договору» ЦК України та ст. 1 Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб підприємців» («Визначення термінів»).
У той же час слід враховувати те, що, по-перше, законодавством України передбачено право бути сторонами правочинів щодо відчуження нерухомого майна можуть як юридичних, так і фізичних осіб. Закон України «Про нотаріат», в свою чергу, не містить обмеження на посвідчення договору за місцезнаходженням сторони правочину — фізичної особи.
По-друге, обмеження фізичних осіб, як сторони правочину, порушує конституційний принцип, передбачений ст. 13 Конституції України. Статтею передбачена рівність усіх суб’єктів права власності перед законом.
По-третє, в законодавстві України наявна низка нормативно-правових актів, зміст яких дає підстави стверджувати про опосередковане застосування терміну «місцезнаходження» до терміну «місце проживання» фізичної особи. Зокрема, ст. 109 Цивільного процесуального кодексу України «Підсудність справ за місцезнаходженням відповідача» передбачає пред’явлення позову до фізичної особи в суд за місцем її проживання, а до юридичних осіб — в суд за їхнім місцезнаходженням.
Про це ж свідчить ч. 2 ст. 5 Закону України від 22 грудня 1994 року N320/94-ВР «Про Державний реєстр фізичних осіб-платників податків та інших обов’язкових платежів» «Порядок реєстрації фізичних осіб-платників податків та інших обов’язкових платежів»: «Реєстрація фізичних осіб-платників податків та інших обов’язкових платежів проводиться державними податковими інспекціями по районах, районах у містах і містах без районного поділу за місцем постійного проживання платників, а для осіб, які не мають постійного місця проживання в Україні, — за місцем отримання доходів або за місцезнаходженням іншого об’єкта оподаткування».
Викладене дозволяє зробити висновок, що терміни «місцезнаходження» та «місце проживання» застосовуються щодо сторін правочину за принципом їх виду: юридична чи фізична особа.
Для розуміння терміну «місце проживання фізичної особи» необхідно звернутися до Закону України від 11 грудня 2003 року N 1382-IV «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні». Закон оперує двома термінами «місце перебування» та «місце проживання». В обох випадках йдеться про адміністративно-територіальну одиницю, на території якої проживає особа. Різниця лише у строках проживання. У першому випадку йдеться про строк менше шести місяців на рік, а у другому — понад шість місяців на рік. Підтвердження місця перебування та місця проживання здійснюється за допомогою реєстрації, тобто внесення відомостей до паспортного документа та внесення цих даних до реєстраційного обліку відповідного органу спеціально уповноваженого центрального органу виконавчої влади з питань реєстрації.
По-четверте, для правильного вирішення поставленого питання слід проаналізувати співвідношення ст. 647 ЦК України та ч. 4 ст. 55 Закону України «Про нотаріат». За ст. 647 ЦК України договір є укладеним у місці проживання фізичної особи або за місцезнаходженням юридичної особи, яка зробила пропозицію укласти договір, якщо інше не встановлено договором. Моментом укладення договору, який підлягає нотаріальному посвідченню та/або державній реєстрації (ч. 4 ст. 640, ст. 182 ЦК України) є його нотаріальне посвідчення або державна реєстрація договору. Виходячи з цього, обґрунтованим є посвідчення договору за місцем його укладення, тобто у місці проживання фізичної особи або за місцезнаходженням юридичної особи. Таким чином, посвідчення угод про відчуження майна може проводитися за місцезнаходженням сторони правочину (ч. 4 ст. 55 Закону України «Про нотаріат»). Слід враховувати, що сам факт нотаріального посвідчення та/або державної реєстрації визначає лише момент укладення договору і ніяким чином не може впливати або ставити у залежність місце укладення договору.
По-п’яте, нотаріально посвідчений договір за місцем проживання фізичної особи не є підставою визнання такого договору недійсним. Цивільний кодекс України визначає низку підстав недійсності правочину: ст. 203 ЦК — загальні вимоги, недотримання яких правочин є недійсним, ст. 219 ЦК — недодержання вимог закону про нотаріальне посвідчення одностороннього правочину, ст. 220 ЦК — недодержання вимог закону про нотаріальне посвідчення, ст. 221 ЦК — вчинення правочину малолітньою особою за межами її цивільної дієздатності у разі відсутності схвалення батьками (усиновлювачами) або опікуном; ст. 224 ЦК — вчинення правочину без дозволу органу опіки та піклування; вчинення правочину недієздатною фізичною особою; ст. 228 ЦК — вчинення правочину, який порушує публічний порядок; ст. 231 ЦК — вчинення правочину під впливом насильства, ст. 230 ЦК — вчинення правочину під впливом обману; ст. 232 ЦК — вчинення правочину у результаті зловмисної домовленості представника однієї сторони з другою стороною; ст. 234 ЦК — вчинення фіктивного правочину. ЦК передбачає випадки, в яких правочин може бути визнаний судом недійсним (ст.ст. 222, 223, 225, 227, 229, 233 ЦК України), але мова про місце посвідчення договору в Кодексі не йдеться.
З огляду на викладене, можна зробити висновок, що норма ч. 4 ст. 55 Закону України «Про нотаріат» не обмежує у правах фізичних осіб порівняно з юридичними особами і відповідно поширюється як на юридичних, так і на фізичних осіб. Тобто, відчуження або застава різного роду об’єктів нерухомого майна можливі, відповідно до Конституції України та діючого законодавства України, за місцем розташування вказаного майна або за місцезнаходженням однієї із сторін правочину (юридичної або фізичної особи).
Безумовно, проблема, яка обговорюється, достатньо складна. Є всі підтсави стверджувати, що для однозначного тлумачення положень ч.4 ст. 55 Закону України «Про нотаріат» доцільно викласти її у безспірній редакції. До цього моменту конфліктні ситуації у зв’язку із застосуванням вказаної норми вимушений суд.