АНАЛІТИЧНА ДОВІДКА щодо діяльності третейськиї судів при визнанні права та встановленні факту права власності на об’єкти нерухомого майна

ОЛЕКСІЙ ЗАЙЦЕВ,
кандидат юридичних наук, директор Центру аналітичних досліджень
з питань права та безпеки «ЮКОН», м. Харків,
Володимир МАРЧЕНКО
голова секції нотаріусів, член правління Асоціації правників України

ЩОДО ДІЯЛЬНОСТІ ТРЕТЕЙСЬКИХ СУДІВ
ПРИ ВИЗНАННІ ПРАВА ТА ВСТАНОВЛЕННІ ФАКТУ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА ОБ’ЄКТИ НЕРУХОМОГО МАЙНА

Алексей ЗАЙЦЕВ, Владимир МАРЧЕНКО
О ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ТРЕТЕЙСКИХ СУДОВ ПРИ ПРИЗНАНИИ ПРАВА И УСТАНОВЛЕНИИ ФАКТА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
НА ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Розглянуто випадки порушення законодавства при розгляді справ щодо визнання та встановлення права власності третейськими судами в України. Проаналізовано підстави зазначених зловживань.
Ключові слова: третейський суд, визнання права власності, встановлення права власності.
Рассмотрены случаи нарушения законодательства при рассмотрении дел о признании и установлении права собственности третейскими судами в Украине. Проанализированы основания указанных злоупотреблений.
Ключевые слова: третейский суд, признание права собственности, установление права собственности.
Одним з-поміж актуальних питань, котрі зі стійкою регулярністю обговорюється на сторінках журналу «Мала енциклопедія нотаріуса» та форумі сайту http://yurradnik.com.ua, є проблемні аспекти визнання та встановлення права власності на нерухоме майно третейськими судами в Україні.
Відповідно до ст. 6 Закону України «Про третейські суди» [18], третейські суди можуть розглядати будь-які справи, що виникають із цивільних та господарських правовідносин, за винятком випадків, зазначених у ст. 6. цього Закону.
Виходячи з аналізу матеріалів, зібраних методично-консультативною радою нотаріату при Полтавському обласному управлінні юстиції [3], можна дійти висновку, що більшість справ, котрі розглядаються в третейському суді, пов’язані:
1) з визнанням права власності на незавершене будівництво об’єкта нерухомого майна;
2) з визнанням договорів відчуження, укладених на біржах, дійсними;
3) з виділом у натурі нерухомого майна як самостійного об’єкта права власності.
Однак, нажаль, рішення третейських судів не завжди приймаються з урахуванням усіх вимог чинного законодавства. Це стосується, як правило, трьох аспектів:
1) визнання дійсним договору відчуження нерухомого майна, укладеного з недодержанням сторонами вимог закону про нотаріальне посвідчення договору;
2) визнання права власності на самочинне будівництво, при розгляді справи без технічних висновків органів архітектури про те, що будівництво здійснюється без істотних порушень будівельних норм і правил;
3) винесення рішень про визнання права власності, на підставі яких комунальне підприємство бюро технічної інвентаризації (далі – БТІ) реєструє права власності на об’єкти нерухомості, які не введені у встановленому порядку в експлуатацію.
Вважаємо, що слід коротко пояснити суть наведених порушень.
І
Третейський суд, керуючись ст. 220 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України) [24], визнає дійсним договір відчуження нерухомого майна, укладений з недодержанням сторонами вимог закону про нотаріальне посвідчення договору.
У даному разі, як правило, сторони усно домовляються про купівлю-продаж об’єкта. Після цього одна сторона сплачує другій його вартість. Далі, посилаючись на ухилення продавця передати об’єкт, покупець звертається до третейського суду з позовом про визнання права власності. Суд вирішує це питання позитивно. І покупець із рішенням третейського суду може звернутися до комунального підприємства бюро технічної інвентаризації з метою реєстрації права власності.
Слід пояснити, що п. 10 «Переліку правовстановлювальних документів, на підставі яких проводиться реєстрація прав власності на об’єкти нерухомого майна» Тимчасового положення про порядок проведення державної реєстрації прав власності на об’єкти нерухомого майна [14], передбачає рішення судів, третейських судів про визнання права власності на об’єкти нерухомого майна, про встановлення факту права власності на об’єкти нерухомого майна, про передачу безхазяйного нерухомого майна до комунальної власності.
В аспекті, що розглядається, важливим є рішення Конституційного Суду України № 3-рп/2004 від 24 лютого 2004 р.. У ньому йдеться, що положення п. 10 ст. 3 Закону України «Про виконавче провадження» [9] у взаємозв’язку зі ст. 181 цього Закону треба розуміти так, що рішення третейських судів водночас є виконавчими документами, на підставі яких за заявою стягувача або його представника про примусове виконання рішення державні виконавці районних, міських (міст обласного значення), районних у містах відділів державної виконавчої служби мають забезпечити примусове виконання рішень цих судів, якщо інше не передбачено законом [20].
Водночас, відповідно до ст. 55 Закону України «Про третейські суди», рішення третейського суду виконуються зобов’язаною стороною добровільно, в порядку та строки, що встановлені в рішенні. Якщо в рішенні строк його виконання не встановлено, воно підлягає негайному виконанню. Виконання рішення третейського суду, якщо воно потребує вчинення дій органами державної влади, органами місцевого самоврядування та їхніми службовими особами, здійснюється за умови видачі компетентним судом виконавчого документа.
Оскільки тимчасово, до створення місцевих органів державної реєстрації прав, проводять реєстрацію прав власності на нерухоме майно, то для реєстрації прав власності на нерухоме майно на підставі рішення третейського суду має надаватися виконавчий документ, виданий компетентним судом [8; 28].
Порядок отримання виконавчого документа передбачений ст. 56 Закону України «Про третейські суди», а саме: заяву про видачу виконавчого документа, яким у господарському судочинстві відповідно до ст. 116 Господарського процесуального кодексу України [2] та п. 3 ст. 181 Закону України «Про виконавче провадження» є наказ, може бути подано до компетентного суду протягом трьох років із дня прийняття рішення третейським судом. Така заява підлягає розгляду компетентним судом протягом 15 днів із дня її надходження до суду.
ІІ
Посилаючись на ст. 376 Цивільного кодексу України, третейські суди часто з легкістю визнають право власності на самочинне будівництво, хоча розглядають ці справи без технічних висновків органів архітектури про те, що будівництво здійснюється без істотних порушень будівельних норм і правил.
Хоча процес узаконення самочинно зведених будівель можливий у двох варіантах. Перший: власник в органах місцевого самоврядування отримує дозвіл на будівництво, акт уведення в експлуатацію, а після цього – свідоцтво про право власності. Другий: власник отримує рішення суду про визнання права власності, і на основі рішення суду реєстратор реєструє цей об’єкт нерухомості (п. 10 «Переліку правовстановлювальних документів, на підставі яких проводиться реєстрація прав власності на об’єкти нерухомого майна» Тимчасового положення про порядок проведення державної реєстрації прав власності на об’єкти нерухомого майна [4, с. 93]. Звісно, що при порушенні процедури судового розгляду цей варіант значно облегшує обхід закону для прийняття бажаного рішення.
ІІІ
Винесення рішень про визнання права власності, на підставі яких БТІ реєструє права власності на об’єкти нерухомості, які не введені у встановленому порядку в експлуатацію.
Так, наприклад, часто у власника створеного або реконструйованого об’єкта нерухомості відсутня можливість вирішити проблему шляхом, передбаченим законодавством, і отримати акт державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта, затверджений рішенням органа виконавчої влади або органа місцевого самоврядування.
З метою отримання рішення третейського суду про визнання права власності на об’єкт нерухомості вигадується спір стосовно такого об’єкта нерухомості (ст. 392 ЦК України).
Таким чином, відповідачем у справі вказується особа, яка не визнає право власності зацікавленої особи (позивача у справі) на об’єкт нерухомості. При цьому відповідачем у справі вказується «своя» особа, яка заздалегідь згідна з рішенням суду, тобто готова підписати третейську угоду про передачу спору на розгляд у певний третейський суд, і не має бажання оспорювати рішення суду.
Прикладом такого спору може бути позов замовника до підрядчика про визнання права власності на об’єкт нерухомості. Заплутані розрахунки з підрядчиком дають можливість останньому стверджувати про невиконання замовником своїх обов’язків про сплату його послуг, та, відповідно, невизнання права власності замовника на об’єкт нерухомості [23].
Аналізуючи викладене очевидно, що якщо навіть поверхнево порівняти діяльність третейського суду з вирішення зазначених вище питань і дії нотаріуса, котрі він проводить перед посвідченням договору відчуження нерухомого майна, можна дійти висновку про неможливість заміни нотаріального оформлення, причому, перш за все, в інтересах учасників цих правовідносин. Зокрема:
а) у разі нотаріального посвідчення договору нотаріусом перевіряється право власності на майно, що відчужується або заставляється, котре підтверджується документами. У разі застави майбутнього майна або створення забезпечувального обтяження в майбутньому майні нотаріусу також надаються документи, що підтверджують наявність прав на набуття такого майна у власність у майбутньому;
б) важливою з позиції захисту прав громадян є перевірка заборони відчуження або арешту майна, яка проводиться при посвідченні угод про відчуження або заставу житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна. У разі наявності заборони угода про відчуження майна, обтяженого боргом, посвідчується лише в разі згоди кредитора і набувача на переведення боргу на набувача. (ст. 55 Закону України «Про нотаріат» [16]);
в) необхідно звернути увагу, що для здійснення будь-яких правочинів стосовно нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким мають діти, потрібна попередня згода органів опіки та піклування (ч. 4 ст. 12 Закону України «Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей» [17]). Таким чином, для набувача особливо важливою є перевірка нотаріусом факту такої категорії власників або користувачів. Для встановлення факту користування нерухомим майном нотаріуси витребовують довідку про реєстрацію місця проживання або місця перебування дитини за адресою майна, що відчужується або заставляється, видану житлово-експлуатаційною організацією або іншим відповідним уповноваженим органом з питань реєстрації .
До викладеного слід додати, що сторони відмовляються нотаріально посвідчувати договори купівлі-продажу, як правило за домовленістю, з метою уникнення податків. Третейський суд, у свою чергу, не перевіряє причину ухилення сторони від нотаріального посвідчення договору, вирішуючи справу по суті.
Так за вчинення нотаріальних дій державні нотаріуси справляють державне мито, а в передбачених законодавством випадках нараховують податок із доходів громадян у розмірах, установлених чинним законодавством (ст. 18 Закону України «Про нотаріат», п. 33 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України [13]).
Не слід забувати й про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування, що відповідно до Закону України «Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування» [15] сплачується з операцій купівлі-продажу нерухомого майна.
Витрати, пов’язані з вирішення спору третейським судом, не містять зазначених платежів (Розділ ІV Закону України «Про третейські суди»).
Таким чином, у разі розгляду справ зазначеної категорії третейським судом судді при винесенні рішень не вимагають від сторін витяг з органів БТІ, витяги про перевірку заборони та податкової застави, квитанцію про сплату до Пенсійного фонду України 1 відсотка вартості нерухомого майна, зазначеного в договорі купівлі-продажу такого майна, квитанцію про сплату держмита. Очевидно й те, що в разі визнання третейським судом права власності за договором відчуження нерухомого майна, укладеного з недодержання сторонами вимог закону про нотаріальне посвідчення договору, частіше за все, нажаль, ідеться про ухилення від сплати податків.
Тобто фактично порушується публічний порядок укладення договору і відсутній факт сплати всіх видів платежів та податків, котрі контролює в разі нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нотаріус, виконуючи функції податкового агента [5; 8; 28].
У підсумку можна сказати, що в разі винесення третейським судом рішення про визнання права власності на самочинне будівництво та права власності, на підставі якого БТІ реєструє права власності на об’єкти нерухомості, які не введені у встановленому порядку в експлуатацію, зацікавлена сторона намагається мінімізувати витрати, які вона понесла б при зверненні до суду загальної юрисдикції. По суті, законодавець України створив сумнівні за логікою та аргументацією можливості уникнення сплати податків при відчудженні об’єктів нерухомості та легалізації самочинного будівництва, хоча вирішення цих самих питань із виконанням вимог нотаріального посвідчення договору та розгляду справи судом загальної юрисдикції більшою мірою відповідають принципу публічності, аніж вищезазначені непоодинокі випадки зловживання законодавчою альтернативою задіяння третейського суду для визнання та встановлення права власності.
На завершення слід звернути увагу на висновки Конституційного суду України, котрий у своєму рішенні від 10.01.2008 розглянув питання відповідності Конституції України (конституційності) до положень абзаців сьомого, одинадцятого ст. 2, ст. 3, п. 9 ст. 4 та розділу VIII «Третейське самоврядування» Закону України «Про третейські суди» (справа про завдання третейського суду).
На основі порівняльного аналізу Конституційний Суд України дійшов висновку про відповідність положень абзацу сьомого ст. 2, ст. 3 Закону до частин першої, п’ятої ст. 124, ст. 125 Конституції України.
Правосуддя – це самостійна галузь державної діяльності, яку суди здійснюють шляхом розгляду й вирішення в судових засіданнях в особливій, установленій законом процесуальній формі цивільних, кримінальних та інших справ (пункт 3 мотивувальної частини Ухвали Конституційного Суду України № 44-з від 14 жовтня 1997 р.).
Згідно з положеннями частини першої статті 124 Конституції України, правосуддя в Україні здійснюється виключно судами. Суд, здійснюючи правосуддя, забезпечує захист гарантованих Конституцією України та законами України прав і свобод людини і громадянина, прав і законних інтересів юридичних осіб, інтересів суспільства і держави (пп. 4.1. п. 4 мотивувальної частини Рішення Конституційного Суду України у справі про призначення судом більш м’якого покарання № 15-рп/2004 від 2 листопада 2004 р. [19]). Тому в контексті ст. 55 Конституції України органи судової влади можуть здійснювати функцію захисту майнових і немайнових прав та охоронюваних законом інтересів фізичних та/або юридичних осіб у сфері цивільних і господарських правовідносин.
Третейський розгляд спорів сторін у сфері цивільних і господарських правовідносин – це вид недержавної юрисдикційної діяльності, яку третейські суди здійснюють на підставі законів України шляхом застосування, зокрема, методів арбітрування.
Здійснення третейськими судами функції захисту, передбаченої в абзаці сьомому ст. 2, ст. 3 Закону, є здійсненням ними не правосуддя, а третейського розгляду спорів сторін у цивільних і господарських правовідносинах у межах права, визначеного ч. 5 ст. 55 Конституції України.
Народні депутати України вважають, що визнання державою на підставі Закону рішень «арбітражних» (фактично третейських) судів помилково ототожнено зі здійсненням ними правосуддя.
Згідно з положеннями ч. 5 ст. 124 Конституції України, судові рішення ухвалюються судами іменем України і є обов’язковими до виконання на всій території України. Відповідно до Закону, третейські суди приймають рішення тільки від свого імені (ст. 46), а самі ці рішення, ухвалені в межах чинного законодавства, є обов’язковими лише для сторін спорів.
Забезпечення примусового виконання рішень третейських судів перебуває за межами третейського розгляду та є завданням компетентних судів і державної виконавчої служби (ст. 57 Закону, п. 1 ч. 2 ст. 3 Закону України «Про виконавче провадження»).
Отже, оспорювані положення Закону не порушують припис ст. 124 Конституції України про здійснення правосуддя виключно судами, оскільки третейський розгляд не є правосуддям, а рішення третейських судів є лише актами недержавної юрисдикційної діяльності з вирішення спорів сторін у сфері цивільних і господарських відносин.
Суб’єкт права на конституційне подання стверджує, що в абзаці сьомому ст. 2, ст. 3 Закону третейські суди визначаються як складова судової гілки влади.
Третейські суди не віднесені до системи судів загальної юрисдикції (ст. 125 Конституції України). З аналізу положень Закону випливає, що третейські суди є недержавними незалежними органами захисту майнових і немайнових прав та охоронюваних законом інтересів фізичних та/або юридичних осіб у сфері цивільних і господарських правовідносин. Відповідно до ст. 7 Закону, третейський розгляд здійснюють постійно діючі третейські суди та третейські суди для вирішення конкретного спору.
Таким чином, третейські суди не здійснюють правосуддя, їх рішення не є актами правосуддя, а самі вони не входять до системи судів загальної юрисдикції [26].
У зв’язку з викладеним є цілком зрозумілим необхідність підготовки Міністерством юстиції України проекту наказу про виключення із п. 10 «Переліку правовстановлювальних документів, на підставі яких проводиться реєстрація прав власності на об’єкти нерухомого майна» Тимчасового положення про порядок проведення державної реєстрації прав власності на об’єкти нерухомого майна, слів «рішень третейських судів», посилаючись на те, що рішення третейського суду є обов’язковими лише для сторін спорів і, відповідно, забезпечення примусового виконання рішень третейських судів перебуває за межами третейського розгляду та є завданням компетентніх судів і державної виконавчої служби [5, с. 106]. Хоча, звісно, викладені положення не ставлять під сумнів доцільність функціонування третейських судів узагалі.
Список використаних джерел
1 Асоціація приватних нотаріусів Миколаївської області. Про третейські суди // Мала енциклопедія нотаріуса. – 2007. – № 31 (лютий). – С. 71–72.
2 Господарський процесуальний кодекс України № 1798-XII від 6 листопада 1991 р. // Відомості Верховної Ради України. – 1992. – № 6 (11.02.92). – Ст. 56.
3 Методично-консультативна рада нотаріату при Полтавському обласному управлінні юстиції Узагальнення щодо вчинення правочинів на підставі рішень третейських судів (2006 рік) // Мала енциклопедія нотаріуса. – 2006. – № 29 (жовтень). – С. 123–124.
4 Павленко Д. Найчастіші запитання стосовно діяльності БТІ та відповіді на них (66 відповідей на 66 запитань) // Мала енциклопедія нотаріуса. – 2007. – № 33 (червень). – С. 81–101.
5 Павленко Д. Питання проведення державної реєстрації прав власності на об’єкти нерухомості на підставі рішення третейського суду // Юридичний радник. – 2006. – № 11 (червень). – С. 104–106.
6 Положение о третейском суде для разрешения хозяйственных споров между объединениями, предприятиями, организациями и учреждениями / Утвеждено постановлением Государственного арбитража при Совете Министров СССР № 121 от 30 декабря 1975 г. // http://zakon1.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi.
7 Положення про Третейську палату України / Затверджено Першим Всеукраїнським з’їздом третейських суддів від 16 вересня 2005 р.
8 При реєстрації прав власності на нерухоме майно на підставі рішення третейського суду має надаватися виконавчий документ, виданий компетентним судом: Лист Міністерства юстиції України № 19-32/1 від 9 січня 2007 р. // Українська інвестиційна газета. – 2007, 03. – № 11.
9 Про виконавче провадження: Закон України № 606-XIV від 21 квітня 1999 р. // Офіційний вісник України вiд 28.05.1999 – 1999 р., № 19. – С. 194.
10 Про державну виконавчу службу: Закон України № 202/98-ВР від 24 березня 1998р. // Відомості Верховної Ради України. – 1998. – № 36–37. – Ст. 243.
11 Про деякі питання практики застосування господарськими судами Закону України «Про третейські суди»: Рекомендації Президії Вищого господарського суду України № 04-5/639 від 11 квітня 2005 // Збірник поточного законодавства, нормативних актів, арбітражної та судової практики. – 2005, 06. – № 24.
12 Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень: Закон України № 1255-IV від 18 листопада 2003 р. // Офіційний вісник України вiд 09.01.2004 – 2003. – № 52, том 1. – С. 19, ст. 2734.
13 Про затвердження Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України: наказ Міністерства юстиції України від 3 березня 2004 р. № 20/5 // Офіційний вісник України вiд 26.03.2004 – 2004. – № 10. – С. 315, ст. 639.
14 Про затвердження Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно: наказ Міністерства юстиції України від 7 лютого 2002 року № 7/5. Зареєстровано в Міністерстві юстиції України 18 лютого 2002 р. за N 157/6445 // Офіційний вісник України. – 2002. – № 8 (07.03.2002). – Ст. 383.
15 Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування: Закон України № 400/97-ВР від 26 червня 1997 р. // Офіційний вісник України – 1997. – № 30. – С. 8.
16 Про нотаріат: Закон України від 2 вересня 1993 р. № 3425-XII // Відомості Верховної Ради України вiд 28.09.1993 – 1993 р., № 39. – Ст. 383.
17 Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей: Закон України № 2623-IV від 2 червня 2005 р. // Офіційний вісник України вiд 08.07.2005 – 2005. – № 25. – С. 45, ст. 1412.
18 Про третейські суди: Закон України із змінами і доповненнями, внесеними Цивільним процесуальним кодексом України № 1618-IV від 18 березня 2004 р., Законом України № 3541-IV від 15 березня 2006 р. // Урядовий кур’єр. – 2004, 06. – 16.06.2004. – № 111.
19 Рішення Конституційного Суду України у справі про призначення судом більш м’якого покарання № 15-рп/2004 від 2 листопада 2004 р. // http://www.ccu.gov.ua/pls/wccu/P000?lang=0.
20 Рішення Конституційного суду України у справі за конституційним зверненням спільного підприємства «Мукачівський плодоовочевий консервний завод» про офіційне тлумачення положення пункту 10 статті 3 Закону України «Про виконавче провадження» (справа про виконання рішень третейських судів) // № 3-рп/2004 від 24 лютого 2004 р.// http://www.ccu.gov.ua/pls/wccu/P000?lang=0.
21 Сліпачук Т. Треті особи як учасники третейського розгляду // Юридичний радник. – 2006. – № 12 (серпень). – С. 42–47.
22 Увага!!! Третейські суди…. // http://yurradnik.com.ua/forum.php?action= topic&id=466.
23 Фисатиди А. Некоторые аспекты деятельности третейских судов // Юридичний радник. – 2007. – № 18 (серпень). – С. 69–72.
24 Цивільний кодекс України № 435-IV вiд 16 січня 2003 р. // Відомості Верховної Ради України вiд 03.10.2003. – 2003. – № 40. – Ст. 406.
25 Цивільно-процесуальний кодекс України: № 1618-IV від 18 березня 2004р. // Офіційний вісник України. – 2004. – № 16 (07.05.2004 р.). – Ст. 1088.
26 Щодо відповідності Конституції України (конституційності) положень абзаців сьомого, одинадцятого статті 2, статті 3, пункту 9 статті 4 та розділу VIII «Третейське самоврядування» Закону України «Про третейські суди» (справа про завдання третейського суду): Рішення Конституційного Суду України № 1-рп від 10.01.2008 у справі за конституційним поданням 51 народного депутата України // www.nau.kiev.ua/index.php?page=hotline&file=253261&code =v001p710-08.
27 Щодо отримання згоди органів опіки та піклування: дист Міністерства юстиції України № 19-50-556 від 25 липня 2006 р. // http://yurradnik.com.ua/stride/men/?m=archive&y=2007&mag=59&art=1165.
28 Щодо реєстрації прав власності на об’єкти нерухомого майна: роз’яснення Міністерства юстиції України № 19-32/30 від 22 червня 2007 р. // http://www.minjust.gov.ua/0/10419.